Trois ans après la promulgation
Trois ans se sont écoulés depuis la promulgation de la loi du 24 mars 2014, qui comporte 177 articles. Le texte visait à refonder les rapports entre propriétaires et locataires et à faciliter l’accès de tous à un logement digne et abordable. Pour la location meublée, quelles conséquences ce « tsunami juridique » entraîne-t-il ? Comment pouvez-vous vous repérer au milieu de cette profusion de règles ? Et surtout, comment rétablir un équilibre entre bailleurs et locataires ?
Un premier constat s’impose :
Plusieurs mesures d’ALUR ne font que formaliser des pratiques déjà consacrées par la jurisprudence. C’est le cas, par exemple, du contrat type de location, de la liste des équipements requis pour qu’un logement soit qualifié de meublé, ou encore de l’état des lieux type. Ces dispositions et leurs décrets d’application comblent un vide juridique limité, sans apporter de véritables innovations ni de clarifications notables. Le plus souvent, il s’agit d’adaptations minimales, avec peu de valeur ajoutée. Dès lors, il est légitime de s’interroger sur l’apport effectif de la loi par rapport aux règles antérieures.
Parallèlement à cette codification, la loi a imposé une longue série d’obligations administratives. Notice d’information, extrait du règlement de copropriété, diagnostics techniques additionnels : désormais, de nombreux documents doivent accompagner le contrat de location. Vouloir mieux informer le locataire est louable, mais qui, en pratique, consulte réellement l’ensemble de ces pièces souvent indigeste ?
Tandis que certaines informations s’accumulent, la loi laisse en revanche des zones d’ombre. Parmi les 177 articles, aucune définition de la « courte durée » n’apparaît. Ce silence crée une confusion regrettable entre la location touristique à la nuitée ou à la semaine et la location meublée temporaire, dont la durée peut varier de quelques mois à un an. Or ce type de location temporaire répond à des besoins réels (mobilité professionnelle, études, divorce, travaux). L’absence de précision ouvre la porte à des interprétations et fragilise la sécurité juridique tant des propriétaires que des locataires.
L’encadrement des loyers, très médiatisé à Paris et désormais à Lille, illustre un autre écueil. Pour la location meublée, le mode de calcul du loyer de référence pose problème : l’Observatoire des Loyers de l’Agglomération Parisienne (l’OLAP) ne disposant pas de données suffisantes pour établir un loyer médian spécifique aux meublés, le Préfet a fixé une majoration forfaitaire de 11 % par rapport aux loyers de référence des logements vides. Résultat : une majoration appliquée sans tenir compte de l’emplacement ni des caractéristiques du bien. La location meublée se retrouve ainsi traitée de façon uniforme et reléguée au second plan.
Les rapports locatifs ont aussi basculé vers un déséquilibre marqué. Les locataires, noyés sous une avalanche d’informations, se trouvent en partie déresponsabilisés. Prenez l’exemple du complément de loyer : après signature du contrat et acceptation des clauses, le locataire peut contester le montant du complément pendant trois mois. Autre illustration : le bailleur ne peut plus prévoir une indemnité envers le locataire payant systématiquement son loyer en retard, alors que la loi impose au propriétaire, en cas de restitution tardive du dépôt de garantie après le départ, de verser une indemnité au locataire.
Ce déséquilibre nuit aussi aux locataires. Face à ces nouvelles contraintes, de nombreux bailleurs deviennent prudents et resserrent leurs critères de sélection. Dans les zones tendues où la demande dépasse l’offre, seuls les dossiers les plus solides — meilleurs garants, situation financière la plus rassurante — obtiennent le logement. Plutôt que d’élargir l’accès au logement, les effets pervers de la loi ALUR ont finalement restreint le marché aux locataires les plus aisés, générant frustrations et exclusions.
Avec trois années de recul, le bilan d’ALUR reste mitigé. Début 2017, les parlementaires eux-mêmes constataient des résultats contrastés. Plutôt que d’offrir la simplification attendue, la loi a souvent ajouté de nouvelles couches réglementaires aux dispositifs existants.
Reste à savoir si le prochain gouvernement choisira de maintenir, d’ajuster ou de supprimer ces dispositions…
Maud Velter, Directrice Associée de Lodgis
Diplômée Notaire, Maud Velter s’est spécialisée dans la location meublée et saisonnière. Après une expérience au sein du département immobilier d’une importante étude notariale parisienne, elle rejoint la société Lodgis en 2006 en qualité Directrice Associée et Directrice Juridique. Parallèlement à ses activités au sein de Lodgis, elle participe régulièrement à des conférences sur les problématiques juridiques et fiscales de la location meublée et saisonnière. En outre, Maud Velter a co-écrit avec son frère Fabrice Petit (PDG de Lodgis) le « Guide Pratique de la Location meublée et saisonnière » (Éditions Maxima).
Claire Lenormand