L'état des lieux de sortie décide du sort de votre dépôt de garantie. C'est le document qui sera comparé, ligne par ligne, à celui rédigé à votre entrée. Une différence mal qualifiée, et la retenue tombe. Un relevé oublié, et le litige s'installe. Cet article explique à quoi sert ce document, comment il se déroule, ce que le bailleur peut retenir, dans quels délais il doit rendre le dépôt de garantie, et quels recours existent en cas de désaccord.
En bref
- L'état des lieux de sortie décrit l'état du logement au départ du locataire. Il est comparé à l'état des lieux d'entrée pour établir les éventuelles dégradations.
- Il se fait à la remise des clés, logement vidé, dans de bonnes conditions d'éclairage. La forme doit être identique à celle de l'entrée.
- Fait à l'amiable entre locataire et bailleur, il est gratuit. Il ne peut jamais être facturé au locataire, même quand un professionnel le réalise pour le compte du bailleur.
- La vétusté, c'est-à-dire l'usure normale liée au temps et à l'usage, ne peut donner lieu à aucune retenue sur le dépôt de garantie.
- Seules les dégradations dues à un usage anormal et les réparations locatives non faites sont retenues, sur justificatifs (devis ou factures).
- Le dépôt de garantie est restitué sous 1 mois si l'état des lieux de sortie est conforme à celui d'entrée, sous 2 mois en cas de différences.
- Tout retard majore la somme due de 10 % du loyer mensuel hors charges par mois de retard commencé.
- En cas de blocage, le constat par commissaire de justice, la commission départementale de conciliation puis le juge des contentieux de la protection prennent le relais.
Qu'est-ce que l'état des lieux de sortie
L'état des lieux de sortie est un document écrit qui décrit précisément l'état du logement et de ses équipements au moment où le locataire le quitte définitivement. Il constate l'état de conservation de chaque pièce. Sa fonction est simple : servir de point de comparaison avec l'état des lieux d'entrée, annexé au bail, pour déterminer ce qui a changé pendant la location.
Ce document protège les deux parties. Pour le locataire, il prouve qu'il a rendu le logement dans un état donné. Pour le bailleur, il justifie une éventuelle retenue sur le dépôt de garantie. Sans lui, aucune des deux parties ne dispose d'une preuve opposable.
Ce que dit la loi
L'état des lieux de sortie est encadré par la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, à son article 3-2. Ses modalités précises, contenu, forme, vétusté, sont fixées par le décret n° 2016-382 du 30 mars 2016. Le dépôt de garantie et son délai de restitution relèvent de l'article 22 de la même loi.
L'état des lieux doit être établi de façon contradictoire, c'est-à-dire en présence des deux parties ou de leurs représentants, et à l'amiable. Il est daté et signé par le locataire et le bailleur, ou par les personnes mandatées. Chaque partie en reçoit un exemplaire, en main propre ou par voie dématérialisée.
État des lieux d'entrée et de sortie : quelles différences
Les deux documents suivent la même trame. L'état des lieux de sortie ajoute plusieurs informations propres au départ.
| Élément | État des lieux d'entrée | État des lieux de sortie |
|---|---|---|
| Moment | À la remise des clés, avant emménagement | À la restitution des clés, logement vidé |
| Forme | Trame de référence | Forme identique à l'entrée (document unique à double colonne ou documents distincts similaires) |
| Description des pièces | État initial des sols, murs, plafonds, équipements | Nouvel état, avec mention des évolutions constatées depuis l'entrée |
| Relevés de compteurs | Index eau et énergie à l'entrée | Nouveaux index eau et énergie |
| Adresse du locataire | Non requise | Nouvelle adresse ou lieu d'hébergement |
| Date de l'autre état des lieux | Sans objet | Date de l'état des lieux d'entrée reportée |
| Usage | Référence pour la comparaison | Base de calcul des éventuelles retenues |
Quand et comment se déroule l'état des lieux de sortie
L'état des lieux de sortie se réalise une fois le logement entièrement vidé des affaires du locataire, au moment de la remise des clés. Il se déroule pièce par pièce, annexes comprises : cave, box, place de parking, jardin. La visite doit avoir lieu dans de bonnes conditions d'éclairage, donc de préférence de jour.
Qui fixe la date
L'état des lieux de sortie se tient en principe avant la fin du préavis, une fois le logement libéré. Ni le locataire ni le bailleur ne l'impose seul : la date se convient entre les parties. En cas de difficulté à joindre l'autre partie, la convocation par lettre recommandée avec avis de réception est recommandée. Elle fixe une date et garde une trace en cas de contestation ultérieure.
Le locataire reste redevable du loyer et des charges jusqu'à la restitution effective des clés, même s'il a quitté les lieux plus tôt.
Le jour J, pièce par pièce
Le bailleur et le locataire parcourent le logement avec l'état des lieux d'entrée sous les yeux. Pour chaque pièce, ils examinent l'état des revêtements de sol, des murs et des plafonds, puis les équipements : robinetterie, volets, prises, chauffage, plaques de cuisson, sanitaires.
Trois réflexes limitent les litiges :
- Photographier chaque désordre constaté et joindre les images au document.
- Relever les compteurs individuels d'eau et d'énergie, en heures pleines et heures creuses le cas échéant.
- Récupérer toutes les clés et tous les moyens d'accès : badges, télécommandes, clés de boîte aux lettres. Une clé manquante peut justifier le remplacement de la serrure aux frais du locataire.
Le locataire indique sa nouvelle adresse. Elle sert au bailleur pour envoyer la restitution du dépôt de garantie et, si besoin, les justificatifs de retenue.
Les mentions obligatoires du document
Le décret n° 2016-382 fixe un contenu minimal. L'état des lieux de sortie doit comporter :
- le type d'état des lieux : sortie ;
- sa date d'établissement ;
- la localisation du logement ;
- le nom des parties et le domicile ou siège social du bailleur ;
- le cas échéant, le nom et l'adresse des personnes mandatées pour le réaliser ;
- les relevés des compteurs individuels d'eau et d'énergie ;
- le détail des clés et autres moyens d'accès remis ;
- pour chaque pièce, la description précise de l'état des sols, murs, plafonds, équipements et meubles, avec observations, réserves et images éventuelles ;
- la signature des parties ou de leurs mandataires ;
- l'adresse du nouveau domicile du locataire ;
- la date de l'état des lieux d'entrée ;
- s'il y a lieu, les évolutions de l'état de chaque pièce depuis l'entrée.
Cas du logement meublé
Pour une location meublée, l'état des lieux de sortie intègre l'inventaire du mobilier et son état : literie, électroménager, vaisselle, luminaires, rangements. Chaque élément est décrit précisément. La vétusté d'un meuble étant difficile à évaluer objectivement, une retenue ne se justifie en pratique que pour un meuble cassé ou manquant, imputable au locataire.
Qui paie l'état des lieux de sortie
L'état des lieux de sortie ne peut jamais être facturé au locataire. C'est la règle de base, quelle que soit la personne qui le réalise.
| Situation | Coût pour le locataire |
|---|---|
| État des lieux fait ensemble par le locataire et le bailleur | Gratuit |
| État des lieux fait par le locataire et un professionnel mandaté par le bailleur (agent immobilier, gestionnaire) | Aucun frais. Toute clause du bail qui l'impose au locataire est réputée non écrite |
| Constat locatif établi par un commissaire de justice, en cas de refus ou d'absence d'une partie | Frais partagés pour moitié entre locataire et bailleur |
À noter : pour l'état des lieux d'entrée réalisé par un tiers, une part du coût peut être mise à la charge du locataire, dans la limite de 3 € TTC par mètre carré de surface habitable (loi n° 89-462, article 3-2). Ce plafond ne concerne que l'entrée. La sortie reste hors de portée de toute facturation au locataire.
Quand une partie refuse de se présenter, de faire l'état des lieux ou de le signer, l'autre saisit un commissaire de justice, anciennement huissier de justice. Il s'agit alors d'un constat locatif. Le commissaire prévient les deux parties par lettre recommandée avec accusé de réception, au moins 7 jours avant. Selon le barème réglementé applicable en métropole en 2026, ce constat coûte :
| Surface du logement | Constat | Convocations | Déplacement |
|---|---|---|---|
| Jusqu'à 50 m² | 132,82 € | 18,06 € | 11,28 € |
| Plus de 50 m² et jusqu'à 150 m² | 154,74 € | 18,06 € | 11,28 € |
| Plus de 150 m² | 232,12 € | 18,06 € | 11,28 € |
Le total est divisé par deux entre locataire et bailleur. Des barèmes spécifiques s'appliquent en Guadeloupe, Guyane, Martinique, Mayotte et à La Réunion.
Vétusté ou dégradations : la distinction qui décide des retenues
C'est le point qui génère le plus de désaccords. Une même trace sur un mur peut être une usure normale, non facturable, ou une dégradation, facturable. Tout dépend de sa cause et de l'ancienneté du revêtement.
La vétusté n'est jamais facturée
La vétusté est l'état d'usure ou de détérioration résultant du temps ou de l'usage normal des matériaux et équipements du logement. Une peinture qui jaunit, un parquet qui se patine, des joints qui grisent après plusieurs années : c'est de la vétusté.
La loi est nette sur ce point. Les différences entre l'entrée et la sortie qui relèvent de la vétusté ne peuvent entraîner aucune retenue sur le dépôt de garantie, même partielle. Le locataire n'a pas à rendre un logement à neuf. Il doit le rendre dans un état conforme à celui de l'entrée, compte tenu du vieillissement normal.
À l'inverse, le locataire répond des dégradations dues à un usage anormal : moquette brûlée ou tachée, trous dans les murs, plan de travail fendu, sanitaires cassés. Il répond aussi des réparations locatives non faites, c'est-à-dire l'entretien courant qui lui incombe : joints de salle de bains, entretien du jardin, révision annuelle de la chaudière.
La grille de vétusté
Pour objectiver la distinction, le bailleur et le locataire peuvent convenir, à la signature du bail, d'appliquer une grille de vétusté. Ce document, prévu par le décret n° 2016-382, fixe pour chaque type d'élément une durée de vie théorique et un coefficient d'abattement annuel. Il doit être choisi parmi les grilles ayant fait l'objet d'un accord collectif de location.
La grille n'est pas obligatoire. Sans grille annexée au bail, la distinction se fait au cas par cas, et le juge tranche en dernier ressort si le litige persiste.
Exemple de calcul
Un locataire quitte le logement après 2 ans. Un mur doit être repeint à cause de salissures qui dépassent l'usure normale. La grille de vétusté retenue fixe la durée de vie d'une peinture à 7 ans, soit un abattement d'environ 14 % par an.
- Abattement pour vétusté : 2 ans x 14 % = 28 %.
- Part imputable au locataire : 100 % – 28 % = 72 %.
- Devis de remise en peinture : 600 €.
- Retenue justifiée : 72 % x 600 € = 432 €.
Le bailleur ne peut retenir que 432 €, pas la totalité du devis. Sans grille, il devrait démontrer autrement la part d'usure anormale.
Dépôt de garantie : retenues et délais de restitution
Le dépôt de garantie, souvent appelé caution à tort, est la somme versée à l'entrée pour couvrir d'éventuels manquements du locataire. Il représente au maximum 1 mois de loyer hors charges en location vide, 2 mois en meublé. L'état des lieux de sortie déclenche le compte à rebours de sa restitution.
Les motifs de retenue
Le bailleur peut déduire du dépôt de garantie, sur justificatifs :
- les loyers ou charges impayés, y compris la régularisation annuelle de charges ;
- les réparations locatives non effectuées, correspondant à l'entretien courant à la charge du locataire ;
- les dégradations constatées par comparaison des deux états des lieux, hors vétusté ;
- les frais d'intervention rendus nécessaires par le locataire : remise en état de propreté, révision de chaudière non faite, vidange de fosse.
Chaque retenue doit être justifiée par un devis ou une facture. Si le coût de remise en état dépasse le dépôt de garantie, le bailleur conserve la totalité de la somme et réclame la différence au locataire.
Délais : 1 mois ou 2 mois
Le délai de restitution dépend de la comparaison des deux états des lieux et de la date du bail.
| Situation | Délai de restitution |
|---|---|
| État des lieux de sortie conforme à celui d'entrée (bail signé ou reconduit depuis le 27 mars 2014) | 1 mois à compter de la remise des clés |
| Différences constatées entre entrée et sortie | 2 mois à compter de la remise des clés |
| Bail signé ou reconduit avant le 27 mars 2014 | 2 mois dans tous les cas |
Le point de départ est la restitution des clés, remises en main propre ou par lettre recommandée.
Majoration de 10 % en cas de retard
Si le bailleur ne respecte pas le délai, la somme due au locataire est majorée d'une pénalité égale à 10 % du loyer mensuel hors charges pour chaque mois de retard commencé (article 22 de la loi de 1989). Un mois entamé compte pour un mois entier.
Exemple : loyer de 700 € hors charges, dépôt de garantie de 700 €, restitution avec 2 mois et demi de retard. La pénalité s'élève à 3 x 70 € = 210 €, qui s'ajoutent au dépôt à rembourser.
Cas de la copropriété
Quand le logement est en copropriété et que le locataire part avant l'arrêté annuel des comptes de charges, le bailleur peut conserver une provision, dans la limite de 20 % du dépôt de garantie. Il régularise et restitue le solde dans le mois qui suit l'approbation des comptes par l'assemblée générale.
Que faire en cas de désaccord
Le désaccord peut porter sur le contenu de l'état des lieux, sur une retenue jugée abusive ou sur un dépôt de garantie non rendu. Les recours se déroulent par étapes, du moins formel au plus contraignant.
Le constat par commissaire de justice
Quand une partie refuse l'état des lieux amiable, ne se présente pas ou refuse de signer, l'autre fait appel à un commissaire de justice. Il établit un constat locatif après avoir prévenu les deux parties au moins 7 jours à l'avance par lettre recommandée. Ce constat s'impose aux deux parties, sans contestation possible. Les frais sont partagés par moitié. Ce recours est aussi conseillé au bailleur qui anticipe de lourdes dégradations dépassant le dépôt de garantie.
La commission départementale de conciliation
Avant tout procès, une démarche amiable est possible, et gratuite, devant la commission départementale de conciliation ou un conciliateur de justice. La commission réunit représentants des bailleurs et des locataires. Elle rend un avis sous quelques mois. Pour un litige inférieur ou égal à 5 000 €, cette tentative de règlement amiable est un préalable obligatoire à la saisine du juge.
L'Agence nationale pour l'information sur le logement (ANIL) et les ADIL de chaque département renseignent gratuitement sur ces démarches et fournissent des modèles de courrier de mise en demeure.
Le juge des contentieux de la protection
En cas d'échec de la conciliation, le juge des contentieux de la protection du tribunal dont dépend le logement est compétent. Le délai pour agir est de 3 ans à compter de la naissance du litige. Si le juge condamne le bailleur, il peut ajouter des dommages et intérêts et des frais de procédure au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Absence d'état des lieux de sortie
Sans état des lieux de sortie, le logement est réputé avoir été rendu en bon état. Le bailleur ne peut alors retenir aucune somme pour dégradations. Une exception : si l'état des lieux d'entrée n'a pas été fait par la faute du locataire, celui-ci est présumé avoir reçu le logement en bon état et doit le rendre dans le même état, sauf preuve contraire de sa part.
Checklist pièce par pièce avant de rendre les clés
À vérifier dans chaque pièce, quelques jours avant l'état des lieux :
- Murs et plafonds : reboucher les trous de fixation, nettoyer les traces, repeindre si vous avez changé la couleur sans accord écrit du bailleur.
- Sols : nettoyer en profondeur, traiter les taches, signaler toute rayure déjà présente à l'entrée.
- Cuisine : dégraisser plaques, hotte, four et plan de travail, vérifier le bon fonctionnement des équipements fournis.
- Salle de bains : refaire les joints noircis, détartrer la robinetterie, vérifier l'évacuation.
- Fenêtres et volets : nettoyer les vitres, tester l'ouverture et la fermeture, remplacer une vitre fêlée.
- Chauffage : faire réaliser la révision annuelle de la chaudière et conserver l'attestation.
- Électricité : vérifier interrupteurs, prises et ampoules des points lumineux fournis.
- Extérieurs : tondre, tailler, vider la cave et le box, retirer tout encombrant.
- Documents : rassembler l'état des lieux d'entrée, les attestations d'entretien, les dernières factures d'énergie.
- Clés : réunir l'intégralité des exemplaires et des accès.
À faire cette semaine
- Relisez votre état des lieux d'entrée et repérez chaque ligne où l'état actuel diffère.
- Proposez au bailleur une date d'état des lieux de sortie par lettre recommandée avec avis de réception, avant la fin du préavis.
- Réalisez les petites réparations locatives vous-même : c'est presque toujours moins cher qu'une retenue calculée sur devis.
- Le jour J, photographiez chaque désordre, relevez les compteurs, remettez toutes les clés et notez votre nouvelle adresse sur le document.
- Conservez votre exemplaire signé et daté, puis surveillez le délai de restitution : 1 mois si l'état des lieux est conforme, 2 mois sinon.
- En cas de retenue contestée ou de dépôt non rendu, envoyez une mise en demeure, puis saisissez la commission départementale de conciliation via votre ADIL.
Article à jour au 1er septembre 2026. Sources : loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 (articles 3-2 et 22), décret n° 2016-382 du 30 mars 2016, service-public.fr, ANIL.