Vous tapez « calculette frais notaire terrain immobilier capsud » dans un moteur de recherche pour estimer ce que vous coûtera l’achat d’un terrain avant de signer un compromis. Le montant dépend d'un facteur que beaucoup d'acheteurs découvrent trop tard : le statut du vendeur. Un terrain acheté à un particulier supporte environ 8 % de frais. Le même terrain vendu par un aménageur soumis à la TVA descend autour de 3 %. Voici la méthode de calcul, le barème officiel et un exemple chiffré que vous pouvez refaire avec vos propres montants.
Barème en vigueur en septembre 2026. Article mis à jour à chaque évolution du tarif des notaires et de la fiscalité des mutations.
En bref
- Les frais de notaire d'un terrain se composent de quatre postes : les droits de mutation, les émoluments du notaire, les émoluments de formalités et les débours, plus la contribution de sécurité immobilière.
- Les droits de mutation représentent la plus grosse part. Leur taux plein est d'environ 5,81 %, porté à 6,32 % dans la plupart des départements pour les actes signés entre avril 2025 et mars 2028.
- Un terrain à bâtir vendu par un professionnel assujetti à la TVA (lotisseur, aménageur, promoteur) bénéficie d'un droit de mutation réduit à 0,715 %. Les frais de notaire tombent alors à 2 à 3 % du prix.
- Les émoluments du notaire suivent un barème dégressif réglementé, calculé tranche par tranche, identique quel que soit le type de terrain.
- Sur un terrain à 80 000 €, comptez environ 6 800 € de frais chez un particulier contre 2 700 € chez un aménageur.
- Les frais portent sur le prix du terrain seul, jamais sur le coût de la maison que vous ferez construire ensuite.
- La calculette officielle de service-public.fr et celle de l'ANIL intègrent le cas « terrain ».
Ce que recouvrent les frais de notaire d'un terrain
Le terme « frais de notaire » est trompeur. La rémunération réelle du notaire ne pèse qu'une fraction du total. L'essentiel part en impôts. Pour l'achat d'un terrain, l'acquéreur règle ces frais en plus du prix de vente, comme le prévoit l'article 1593 du Code civil.
Les droits de mutation, poste principal
Les droits de mutation à titre onéreux, aussi appelés taxe de publicité foncière, sont perçus par le notaire puis reversés au Trésor public. Ils reviennent au département et à la commune du terrain.
Le taux plein se décompose ainsi :
| Composante | Taux |
|---|---|
| Droit départemental | 4,50 % ou 5,00 % selon le département |
| Taxe communale additionnelle | 1,20 % |
| Prélèvement pour frais d'assiette et de recouvrement | 2,37 % du droit départemental |
| Total | 5,81 % ou 6,32 % |
L'article 116 de la loi de finances pour 2025 autorise les départements à relever leur droit départemental de 4,50 % à 5,00 % pour les actes passés entre le 1er avril 2025 et le 31 mars 2028. La majorité des départements a appliqué cette hausse. Vérifiez le taux du département du terrain sur impots.gouv.fr.
Un taux réduit de 0,715 % s'applique aux terrains à bâtir dont la vente est soumise de plein droit à la TVA. Ce point fait toute la différence, nous y revenons plus bas.
Les émoluments du notaire, un barème réglementé
Les émoluments sont la rémunération du notaire pour la rédaction de l'acte. Ils sont fixés par l'article A444-91 du Code de commerce et calculés tranche par tranche sur le prix du terrain.
| Tranche de prix | Taux hors taxe |
|---|---|
| De 0 à 6 500 € | 3,870 % |
| De 6 500 à 17 000 € | 1,596 % |
| De 17 000 à 60 000 € | 1,064 % |
| Au-delà de 60 000 € | 0,799 % |
Une TVA de 20 % s'ajoute à ce total. Les émoluments ne peuvent pas descendre sous 90 € ni dépasser 10 % du prix du terrain. Sur la fraction de prix supérieure à 100 000 €, le notaire peut consentir une remise pouvant aller jusqu'à 20 %.
Les émoluments de formalités et les débours
Les émoluments de formalités couvrent les démarches liées à la publication de la vente au fichier immobilier. Une partie est forfaitisée à 339,58 € hors taxe. S'y ajoutent des lignes pour l'état civil, le cadastre ou la purge d'un droit de préemption.
Les débours sont les sommes que le notaire avance pour votre compte : demande de documents d'urbanisme, intervention d'un géomètre, frais de cadastre. Le notaire vous facture une provision, puis vous rembourse le trop-perçu après la signature.
La contribution de sécurité immobilière
La contribution de sécurité immobilière est due au taux de 0,10 % du prix, avec un minimum de 15 €. Elle rémunère la formalité d'enregistrement et de publicité foncière.
La méthode de calcul étape par étape
Voici comment reconstituer le total, dans l'ordre.
- Identifiez le statut du vendeur. Particulier, indivision successorale, agriculteur : droit de mutation au taux plein. Lotisseur, aménageur, promoteur, marchand de biens assujetti à la TVA : droit de mutation réduit à 0,715 %.
- Calculez les droits de mutation. Multipliez le prix du terrain par 5,81 %, ou 6,32 % dans les départements ayant relevé leur taux, ou 0,715 % si le vendeur est un professionnel assujetti à la TVA.
- Calculez les émoluments du notaire. Appliquez le barème dégressif tranche par tranche, additionnez, puis ajoutez 20 % de TVA.
- Ajoutez la contribution de sécurité immobilière. Prix du terrain multiplié par 0,10 %.
- Ajoutez les formalités et les débours. Comptez une enveloppe de 700 à 1 000 € pour un terrain, à ajuster selon les documents demandés.
- Faites la somme des cinq lignes. Vous obtenez le montant à provisionner chez le notaire, en plus du prix de vente.
Exemple chiffré : un terrain à bâtir à 80 000 €
Prenons un terrain constructible affiché à 80 000 €. Nous calculons d'abord le cas d'un vendeur particulier, puis celui d'un aménageur.
Vendeur particulier : droits de mutation au taux plein
Émoluments du notaire, calcul tranche par tranche :
| Tranche | Base | Taux HT | Émoluments HT |
|---|---|---|---|
| 0 à 6 500 € | 6 500 € | 3,870 % | 251,55 € |
| 6 500 à 17 000 € | 10 500 € | 1,596 % | 167,58 € |
| 17 000 à 60 000 € | 43 000 € | 1,064 % | 457,52 € |
| 60 000 à 80 000 € | 20 000 € | 0,799 % | 159,80 € |
| Total HT | 1 036,45 € | ||
| TVA 20 % | 207,29 € | ||
| Total émoluments TTC | 1 243,74 € |
Total des frais :
| Poste | Montant |
|---|---|
| Émoluments du notaire (TTC) | 1 244 € |
| Droits de mutation (5,81 %) | 4 648 € |
| Contribution de sécurité immobilière (0,10 %) | 80 € |
| Formalités et débours | environ 800 € |
| Total frais de notaire | environ 6 800 € |
Soit près de 8,5 % du prix. La part paraît élevée parce que le montant est faible : les lignes forfaitaires pèsent proportionnellement plus lourd sur un petit prix.
Vendeur aménageur ou lotisseur : droits de mutation réduits et TVA
Le terrain est vendu par un professionnel assujetti à la TVA. Le prix de 80 000 € affiché intègre déjà 20 % de TVA, versée au vendeur, pas au notaire. En contrepartie, le droit de mutation passe à 0,715 %.
| Poste | Montant |
|---|---|
| Émoluments du notaire (TTC) | 1 244 € |
| Droits de mutation (0,715 %) | 572 € |
| Contribution de sécurité immobilière (0,10 %) | 80 € |
| Formalités et débours | environ 800 € |
| Total frais de notaire | environ 2 700 € |
Soit environ 3,4 % du prix.
Tableau comparatif
| Poste | Vendeur particulier | Vendeur aménageur (TVA) |
|---|---|---|
| Émoluments du notaire (TTC) | 1 244 € | 1 244 € |
| Droits de mutation | 4 648 € (5,81 %) | 572 € (0,715 %) |
| Contribution de sécurité immobilière | 80 € | 80 € |
| Formalités et débours | environ 800 € | environ 800 € |
| Total | environ 6 800 € | environ 2 700 € |
| Part du prix | environ 8,5 % | environ 3,4 % |
L'écart de 4 100 € vient d'une seule ligne : le droit de mutation. Avant de comparer deux terrains au même prix, demandez toujours qui est le vendeur.
Terrain nu, terrain à bâtir, terrain plus maison : ce qui change
Terrain à bâtir vendu par un professionnel soumis à la TVA
Le droit de mutation réduit à 0,715 % s'applique de plein droit à deux conditions cumulatives, prévues par l'article 1594 F quinquies A du Code général des impôts :
- la vente est soumise de plein droit à la TVA, ce qui suppose un vendeur assujetti : lotisseur, aménageur, promoteur ou marchand de biens ;
- le bien est un terrain à bâtir au sens fiscal, c'est-à-dire situé dans une zone où une construction est autorisée par le plan local d'urbanisme, une carte communale ou un document équivalent.
La TVA est en principe de 20 %. Elle peut être ramenée à 5,5 % pour un terrain destiné à la résidence principale dans certaines zones d'aménagement.
Un régime distinct existe pour l'acquéreur qui s'engage à construire dans les quatre ans : le droit d'enregistrement est alors ramené à un droit fixe de 125 €. Ce régime concerne surtout les opérateurs assujettis à la TVA. Faites-le confirmer par votre notaire selon votre situation.
Terrain vendu par un particulier
Aucune TVA. Le droit de mutation est au taux plein, 5,81 % ou 6,32 % selon le département. C'est le cas le plus fréquent pour un terrain isolé, une division parcellaire ou un bien issu d'une succession. Les frais de notaire ressortent entre 7 et 8 % du prix, davantage sur les petits montants.
Terrain agricole ou non constructible
Les frais suivent la même logique que pour un terrain constructible, au taux plein. Le prix au mètre carré est en général plus bas. Des régimes de faveur existent :
- acquisition par un fermier en place ou par un jeune agriculteur, avec exonération partielle ou totale de droits ;
- acquisition passant par une SAFER ;
- opération de remembrement agricole ou forestier.
Ces réductions doivent être validées par le notaire au vu des pièces justificatives.
Terrain acheté seul puis construction, ou achat en VEFA
Si vous achetez un terrain à un particulier puis signez un contrat de construction de maison individuelle, les frais de notaire portent uniquement sur le terrain, au taux plein. La construction supporte la TVA à 20 %, mais aucun droit de mutation.
Dans une vente en l'état futur d'achèvement, le terrain et le bâti forment un tout soumis à la TVA. Le droit de mutation réduit de 0,715 % s'applique alors à l'ensemble.
Réduire la base de calcul : les leviers légaux
- Déduire les éléments mobiliers. Une clôture démontable, un abri de jardin non fondé, une cuve, du matériel agricole peuvent être valorisés à part et retirés du prix taxable. La ventilation doit être chiffrée et justifiée dans le compromis.
- Privilégier un vendeur assujetti à la TVA quand le choix existe. Les frais passent d'environ 8 % à environ 3 %. Gardez à l'esprit que le prix affiché intègre alors 20 % de TVA.
- Vérifier votre statut de primo-accédant. Depuis la loi de finances pour 2025, les départements peuvent alléger le droit de mutation pour les primo-accédants. La règle varie d'un département à l'autre.
- Ne pas gonfler la base. Les frais se calculent sur le prix du terrain, pas sur le budget global de votre projet de construction.
- Demander un état des frais détaillé avant le compromis. Le décompte définitif est établi après l'acte, et le trop-perçu sur les débours vous est restitué.
Où faire le calcul en ligne
Trois calculettes officielles ou institutionnelles intègrent le cas « terrain » et le taux réduit :
- le simulateur de service-public.gouv.fr, qui distingue terrain, logement ancien et logement neuf par département ;
- l'outil de calcul de l'ANIL, l'agence nationale pour l'information sur le logement ;
- le simulateur des notaires de France.
Ces outils donnent une estimation. Seul le notaire chargé de la vente établit le montant exact, à partir du prix, du département et des formalités réellement engagées.
À faire maintenant
- Demandez au vendeur ou à l'agence si le vendeur est un particulier ou un professionnel assujetti à la TVA. Cette réponse change les frais du simple au double.
- Récupérez le prix net vendeur et la liste des éléments mobiliers valorisables séparément.
- Vérifiez le taux du droit départemental du terrain sur impots.gouv.fr : 4,50 % ou 5,00 %.
- Lancez une estimation sur le simulateur de service-public.fr ou de l'ANIL en sélectionnant le type « terrain ».
- Demandez au notaire un état des frais détaillé avant de signer le compromis, puis le décompte définitif après l'acte.