Vous détenez un appartement locatif ou une résidence secondaire depuis quelques années. Vous vous demandez à partir de quand sa revente échappe à l'impôt. La réponse tient en deux nombres. Il faut 22 ans de détention pour ne plus payer d'impôt sur le revenu sur la plus-value. Il faut 30 ans pour effacer aussi les prélèvements sociaux. Voici le barème complet, les situations qui exonèrent tout de suite, et un exemple chiffré.
En bref
- 22 ans de détention : exonération d'impôt sur le revenu sur la plus-value (taux de 19 %).
- 30 ans de détention : exonération des prélèvements sociaux (taux de 17,2 %).
- Il faut donc 30 ans pour ne plus rien payer du tout sur la revente d'un bien.
- Entre la 6e et la 30e année, la note baisse chaque année grâce à un abattement progressif.
- La résidence principale est exonérée dès le premier jour, sans condition de durée.
- Autres exonérations immédiates : prix de vente inférieur ou égal à 15 000 €, première vente avec remploi dans une résidence principale, vente à un bailleur social, vendeur retraité ou invalide sous conditions de revenus.
- Barème en vigueur en 2026, fixé par l'article 150 VC du Code général des impôts.
Deux impôts, deux durées : 22 ans et 30 ans
La plus-value immobilière est la différence entre le prix de vente et le prix d'achat corrigé. Quand elle est positive, elle est taxée deux fois. Un impôt sur le revenu au taux forfaitaire de 19 % (article 200 B du CGI). Des prélèvements sociaux au taux de 17,2 % depuis le 1er janvier 2018. Soit 36,2 % avant tout abattement. Une surtaxe s'ajoute au-delà de 50 000 € de plus-value imposable.
Cette plus-value n'a rien à voir avec les droits de mutation, payés par l'acheteur chez le notaire. Ici, c'est le vendeur qui paie, et c'est le notaire qui reverse la somme à l'administration le jour de la vente.
La durée de détention se compte de date à date, du jour de l'acte d'achat au jour de l'acte de vente. Chaque année complète au-delà de la cinquième ouvre droit à un abattement. Cet abattement réduit la base taxable. Une fois qu'il atteint 100 %, l'impôt correspondant disparaît.
| Prélèvement | Taux | Abattement pour durée de détention | Exonération totale |
|---|---|---|---|
| Impôt sur le revenu | 19 % | 6 % par an de la 6e à la 21e année, 4 % la 22e | 22 ans |
| Prélèvements sociaux | 17,2 % | 1,65 % par an de la 6e à la 21e année, 1,60 % la 22e, 9 % par an de la 23e à la 30e | 30 ans |
L'abattement sur l'impôt sur le revenu
- Aucune réduction pendant les 5 premières années.
- 6 % par an de la 6e à la 21e année.
- 4 % la 22e année.
- Total : 100 % au bout de 22 ans. La plus-value ne supporte plus l'impôt de 19 %.
L'abattement sur les prélèvements sociaux
- Aucune réduction pendant les 5 premières années.
- 1,65 % par an de la 6e à la 21e année.
- 1,60 % la 22e année.
- 9 % par an de la 23e à la 30e année.
- Total : 100 % au bout de 30 ans. Les prélèvements sociaux de 17,2 % tombent à zéro.
Entre 22 et 30 ans, vous ne payez plus l'impôt sur le revenu. Vous devez encore une part des prélèvements sociaux, de plus en plus faible chaque année.
Le barème année par année
| Années de détention | Abattement impôt sur le revenu | Abattement prélèvements sociaux | Taxation restante sur la plus-value |
|---|---|---|---|
| 5 ans et moins | 0 % | 0 % | 36,2 % |
| 6 ans | 6 % | 1,65 % | 34,78 % |
| 7 ans | 12 % | 3,30 % | 33,35 % |
| 8 ans | 18 % | 4,95 % | 31,93 % |
| 9 ans | 24 % | 6,60 % | 30,50 % |
| 10 ans | 30 % | 8,25 % | 29,08 % |
| 11 ans | 36 % | 9,90 % | 27,66 % |
| 12 ans | 42 % | 11,55 % | 26,23 % |
| 13 ans | 48 % | 13,20 % | 24,81 % |
| 14 ans | 54 % | 14,85 % | 23,39 % |
| 15 ans | 60 % | 16,50 % | 21,96 % |
| 16 ans | 66 % | 18,15 % | 20,54 % |
| 17 ans | 72 % | 19,80 % | 19,11 % |
| 18 ans | 78 % | 21,45 % | 17,69 % |
| 19 ans | 84 % | 23,10 % | 16,27 % |
| 20 ans | 90 % | 24,75 % | 14,84 % |
| 21 ans | 96 % | 26,40 % | 13,42 % |
| 22 ans | 100 % | 28 % | 12,38 % |
| 23 ans | 100 % | 37 % | 10,84 % |
| 24 ans | 100 % | 46 % | 9,29 % |
| 25 ans | 100 % | 55 % | 7,74 % |
| 26 ans | 100 % | 64 % | 6,19 % |
| 27 ans | 100 % | 73 % | 4,64 % |
| 28 ans | 100 % | 82 % | 3,10 % |
| 29 ans | 100 % | 91 % | 1,55 % |
| 30 ans | 100 % | 100 % | 0 % |
La colonne de droite indique le pourcentage de la plus-value brute que vous versez au fisc, hors surtaxe. Ce taux part de 36,2 % et s'éteint à 30 ans.
Ce que vous payez vraiment : exemple chiffré
Prenez un studio locatif acheté 200 000 € en 2010, revendu 320 000 € en 2026. La plus-value est une composante de la fiscalité de l'immobilier locatif, aux côtés de l'imposition des loyers.
Calcul du prix d'achat corrigé :
- Prix payé : 200 000 €
- Frais d'acquisition, forfait de 7,5 % : + 15 000 €
- Travaux, forfait de 15 % (bien détenu depuis plus de 5 ans) : + 30 000 €
- Prix d'achat corrigé : 245 000 €
Calcul du prix de vente net :
- Prix de vente : 320 000 €
- Frais de diagnostics à votre charge : – 1 000 €
- Prix de vente net : 319 000 €
Plus-value brute : 319 000 – 245 000 = 74 000 €.
Au bout de 16 ans de détention :
- Abattement impôt sur le revenu : 66 %. Base taxable : 74 000 x 34 % = 25 160 €. Impôt : 25 160 x 19 % = 4 780 €.
- Abattement prélèvements sociaux : 18,15 %. Base taxable : 74 000 x 81,85 % = 60 569 €. Prélèvements : 60 569 x 17,2 % = 10 418 €.
- Total à payer : 15 198 €, soit 20,54 % de la plus-value.
La même vente au bout de 22 ans : plus d'impôt sur le revenu, prélèvements sociaux sur une base de 53 280 €, soit environ 9 160 €. Au bout de 30 ans : 0 €.
La résidence principale : exonérée sans condition de durée
La vente de votre résidence principale échappe à l'impôt sur la plus-value, quel que soit le nombre d'années de détention. Vous pouvez la revendre au bout d'un an comme au bout de vingt ans, sans taxe. Deux conditions :
- Le logement est votre résidence principale au jour de la vente.
- Si vous avez déménagé avant, la vente intervient dans un délai normal. L'administration retient en général un an, à condition que le logement soit resté vide et mis en vente pendant ce temps.
Cas particuliers utiles à connaître :
- Entrée en maison de retraite ou en établissement pour adultes handicapés : le délai de vente passe à deux ans, sous conditions de revenu fiscal de référence et de patrimoine. Le logement peut rester vide dans l'intervalle.
- Séparation ou divorce : le conjoint qui a quitté le domicile conserve l'exonération si l'autre y habite encore et si la vente suit le départ dans un délai raisonnable.
Les autres exonérations, quelle que soit la durée de détention
Certaines ventes sont exonérées sans attendre 22 ou 30 ans :
- Prix de vente inférieur ou égal à 15 000 €, apprécié bien par bien, et pour chaque vendeur en cas d'indivision.
- Première vente d'un logement autre que la résidence principale, si vous n'avez pas été propriétaire de votre résidence principale au cours des quatre années précédentes, et si vous remployez le prix dans les 24 mois pour acheter ou construire votre résidence principale.
- Vente à un organisme de logement social, ou à un opérateur privé qui s'engage à réaliser des logements sociaux.
- Vendeur titulaire d'une pension de retraite ou d'une carte mobilité inclusion invalidité, sous conditions de revenu fiscal de référence et de non-assujettissement à l'impôt sur la fortune immobilière.
- Vente d'un logement en France par un non-résident, dans la limite d'une plus-value nette de 150 000 €, sous conditions.
- Expropriation, sous condition de remploi de l'indemnité dans les 12 mois.
Le détail des conditions figure sur la fiche officielle du service-public.gouv.fr consacrée à la plus-value immobilière.
La surtaxe sur les plus-values élevées
Depuis 2013, une taxe supplémentaire frappe les plus-values imposables supérieures à 50 000 € par vendeur (article 1609 nonies G du CGI). Elle va de 2 % à 6 % selon le montant. Elle se calcule sur la plus-value après abattement pour durée de détention. Elle ne concerne ni les terrains à bâtir, ni la résidence principale exonérée.
| Plus-value imposable | Taux de la surtaxe |
|---|---|
| De 50 001 € à 100 000 € | 2 % |
| De 100 001 € à 150 000 € | 3 % |
| De 150 001 € à 200 000 € | 4 % |
| De 200 001 € à 250 000 € | 5 % |
| Au-delà de 250 000 € | 6 % |
Des formules de lissage s'appliquent dans les premiers milliers d'euros de chaque tranche.
En cas de vente à plusieurs, couple ou indivision, le seuil de 50 000 € s'apprécie sur la quote-part de chacun. Un couple avec 90 000 € de plus-value nette, soit 45 000 € par personne, n'est pas soumis à la surtaxe. Au bout de 30 ans, la plus-value imposable est nulle : la surtaxe disparaît aussi.
Réduire la plus-value imposable sans attendre 30 ans
- Majorer le prix d'achat des frais de notaire payés à l'acquisition : forfait de 7,5 % du prix, ou montant réel sur justificatifs.
- Ajouter les travaux : forfait de 15 % du prix d'achat si vous détenez le bien depuis plus de 5 ans, ou montant réel des factures d'entreprise. Seuls les travaux d'amélioration, de construction ou d'agrandissement comptent, pas l'entretien courant.
- Déduire du prix de vente les frais de diagnostics obligatoires et, s'ils sont à votre charge, les honoraires d'agence.
- Vendre l'année où vous franchissez un palier d'abattement, plutôt que quelques semaines avant.
- Transformer le bien en résidence principale avant la vente, si votre situation le permet, avec un délai d'occupation réel et démontrable.
- Donner le bien à un enfant avant la vente : la donation purge la plus-value, le donataire repart d'une valeur neuve. Une donation suivie d'une vente immédiate, sans intention libérale réelle, peut toutefois être requalifiée par l'administration.
Questions fréquentes
Combien d'années pour ne pas payer de plus-value sur une résidence secondaire ?
22 ans pour l'impôt sur le revenu, 30 ans pour les prélèvements sociaux. Une résidence secondaire ne bénéficie d'aucune exonération liée à son usage. Seule la durée de détention compte, sauf première vente avec remploi ou prix inférieur à 15 000 €.
Et pour un terrain ?
Même barème et mêmes durées. Un terrain à bâtir suit les mêmes abattements sur 22 et 30 ans. Il échappe seulement à la surtaxe sur les plus-values élevées.
J'ai reçu le bien en héritage, à partir de quand compte la durée ?
La durée de détention court à compter du décès, date d'ouverture de la succession. Le prix d'acquisition retenu est la valeur déclarée dans la déclaration de succession, droits et frais inclus. Les années de détention du défunt ne s'ajoutent pas aux vôtres.
La location meublée suit-elle les mêmes règles ?
La plus-value d'un bien loué sous le statut de loueur en meublé non professionnel suit le même barème, 22 et 30 ans. Depuis la loi de finances pour 2025, les amortissements déduits pendant la location sont réintégrés dans le calcul de la plus-value, ce qui augmente la base imposable. Les résidences services étudiantes et seniors en sont exclues.
J'ai investi avec le dispositif Pinel, quand puis-je revendre sans plus-value ?
Les règles de plus-value sont les mêmes : 22 ans et 30 ans. La période d'engagement de location du dispositif comme le Pinel, 6, 9 ou 12 ans, ne change pas le calcul. Revendre juste après l'engagement laisse donc une plus-value pleinement taxable si le bien a moins de 6 ans.
La durée se compte-t-elle en années civiles ?
Non. De date à date, du jour de l'acte d'achat au jour de l'acte de vente. Un bien acheté le 15 mars 2004 et vendu le 10 mars 2026 compte 21 années pleines, pas 22. Vendre un mois plus tard fait gagner une année entière d'abattement.