Vous avez signé un bail, prévu un dépôt de garantie dans le contrat, et pourtant le locataire ne l'a jamais versé. Cette situation est plus fréquente qu'on ne le pense, notamment lors d'une entrée dans les lieux différée. Voici la marche à suivre, étape par étape, pour récupérer cette somme ou, à défaut, faire valoir vos droits de propriétaire-bailleur.
En bref
- Le dépôt de garantie est exigible dès la signature du bail, même si le locataire entre dans le logement plus tard.
- La première étape est toujours une mise en demeure envoyée par lettre recommandée avec accusé de réception.
- Pour les litiges inférieurs à 5 000 €, une tentative de médiation ou de conciliation est obligatoire avant toute saisine du tribunal.
- Le non-versement ne permet pas, à lui seul, de résilier le bail : il faut une clause résolutoire prévue au contrat, ou une décision du juge.
- Certains locataires sont dispensés de dépôt de garantie : absence de clause, bail mobilité, ou garantie alternative (Visale, assurance loyer impayé).
- Le dépôt de garantie ne peut jamais être confondu avec le dernier mois de loyer, ni prélevé sur des loyers impayés sans accord du locataire.
Qu'est-ce que le dépôt de garantie et quand doit-il être versé ?
Le dépôt de garantie est une somme que le propriétaire peut demander au locataire à la signature du bail, pour se couvrir d'éventuels manquements : loyers impayés, charges non réglées, dégradations constatées à l'état des lieux de sortie. Il ne s'agit pas d'une obligation légale : le propriétaire peut choisir de ne pas en demander. Dès qu'il figure au contrat, son versement devient en revanche exigible.
Son montant est strictement plafonné par la loi :
| Type de location | Montant maximum du dépôt de garantie |
|---|---|
| Logement vide | 1 mois de loyer hors charges |
| Logement meublé | 2 mois de loyer hors charges |
Le dépôt de garantie doit être versé au moment de la signature du bail, même si l'entrée effective dans les lieux intervient plus tard. Il ne doit pas être confondu avec la caution, qui désigne la personne (ou l'organisme) qui s'engage à régler le loyer si le locataire est défaillant.
Un cas particulier mérite d'être connu : lorsque le loyer d'un logement vide se paie d'avance chaque trimestre, le dépôt de garantie est purement et simplement interdit. Cette règle est précisée par service-public.gouv.fr, source officielle vérifiée au 9 juin 2026.
Que faire quand le locataire ne verse pas le dépôt de garantie ?
La réponse se construit en trois étapes successives. Chacune doit être tentée avant de passer à la suivante : un propriétaire qui saisit directement le tribunal sans mise en demeure préalable s'expose à un rejet de sa demande pour non-respect de la procédure.
Envoyer une mise en demeure par lettre recommandée
La première démarche consiste à adresser au locataire une lettre recommandée avec accusé de réception. Ce courrier rappelle l'obligation prévue au bail et fixe un délai raisonnable de paiement.
Deux points méritent d'être précisés dans la lettre :
- Le dépôt de garantie et le loyer sont deux sommes distinctes. Le locataire ne peut pas prétendre que son dernier mois de loyer tient lieu de dépôt de garantie.
- Le dépôt de garantie ne peut pas non plus être imputé sur des loyers impayés, sauf accord écrit du locataire ou décision de justice.
Recourir à la médiation ou à la conciliation avant toute action judiciaire
Si la mise en demeure reste sans effet, le propriétaire ne peut pas saisir directement le tribunal. Depuis le 1er janvier 2020, une tentative de médiation, de conciliation ou de procédure participative est obligatoire pour tout litige locatif dont le montant est inférieur à 5 000 €, ce qui couvre la quasi-totalité des dépôts de garantie.
En pratique, vous pouvez solliciter gratuitement un conciliateur de justice ou saisir la commission départementale de conciliation du logement. L'ANIL rappelle que ces recours sont gratuits et ouverts à tout propriétaire-bailleur, à jour au 16 août 2022.
Saisir le juge des contentieux de la protection pour obtenir le paiement
En l'absence de régularisation malgré la mise en demeure et la tentative de médiation, le propriétaire peut saisir le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire. Cette action vise exclusivement le recouvrement de la somme due : elle ne permet pas, à elle seule, d'obtenir la résiliation du bail.
Le non-versement du dépôt de garantie permet-il de résilier le bail ?
Non, pas automatiquement. Tout dépend de la présence ou non d'une clause résolutoire dans le contrat de location.
| Situation | Conséquence |
|---|---|
| Le bail contient une clause résolutoire visant le dépôt de garantie | La résiliation peut être constatée directement par le juge, de façon quasi automatique |
| Le bail ne contient aucune clause résolutoire | Le propriétaire doit assigner le locataire devant le tribunal judiciaire, qui appréciera la gravité du manquement avant de prononcer, ou non, la résiliation |
Dans les deux cas, c'est le juge qui tranche in fine. Un propriétaire ne peut jamais résilier un bail de sa propre initiative, ni changer les serrures ou refuser l'accès au logement pour faire pression.
Dans quels cas le locataire n'est pas tenu de verser un dépôt de garantie ?
Avant d'engager une procédure, vérifiez que le locataire est bien tenu de verser cette somme. Trois situations l'en dispensent légalement :
- Le bail ne prévoit aucune clause de dépôt de garantie. Le dépôt de garantie n'est jamais automatique : sans mention expresse au contrat, le propriétaire ne peut pas l'exiger, même après l'entrée dans les lieux.
- Le logement est loué en bail mobilité. Ce contrat de courte durée, destiné notamment aux étudiants et aux salariés en mobilité professionnelle, exclut tout dépôt de garantie. Une clause contraire serait réputée nulle et non écrite.
- Une garantie alternative remplace le dépôt de garantie. C'est le cas lorsque le locataire bénéficie de la garantie Visale (garantie publique gratuite) ou lorsque le propriétaire a souscrit une assurance loyer impayé (GLI). Dans ces configurations, aucune somme n'est due par le locataire : le bailleur est couvert par l'organisme garant.
Comment sécuriser le versement du dépôt de garantie à la signature du bail ?
La meilleure protection reste préventive. Quelques réflexes limitent fortement le risque de non-versement :
- Exigez le règlement du dépôt de garantie au moment même de la signature du bail, idéalement par virement ou chèque, et remettez systématiquement un reçu mentionnant la somme reçue.
- Ne remettez les clés qu'après encaissement effectif du dépôt de garantie, et pas seulement après réception d'un chèque non encore débité.
- Si le locataire indique des difficultés financières ponctuelles, orientez-le vers les dispositifs d'aide existants : l'avance Loca-Pass, accordée par Action Logement, ou le fonds de solidarité pour le logement (FSL), qui peuvent financer tout ou partie du dépôt de garantie sans peser sur votre trésorerie de bailleur.
- Conservez une copie du bail mentionnant clairement le montant du dépôt de garantie : c'est la pièce que le juge examinera en priorité en cas de litige.
Un dépôt de garantie clairement mentionné au bail, réclamé dès la signature et vérifié avant la remise des clés, évite l'essentiel des situations de non-paiement rencontrées par les propriétaires-bailleurs.
