viager
Droits de mutation et frais de notaire : à la charge de l’acheteur.
La vente en viager, comme toute cession immobilière, entraîne le paiement des droits de mutation ainsi que des frais de notaire par l’acquéreur.
Définition des droits de mutation
Lorsque l’acte de vente est signé chez le notaire dans le cadre d’un viager, l’acheteur règle des droits de mutation calculés sur le prix de cession du bien. Ces droits concernent l’ensemble des mutations immobilières réalisées à titre onéreux, notamment les ventes en viager, et s’appliquent à tous les types de biens. Ils intègrent également les charges et indemnités qui reviennent au vendeur.
Montant des droits de mutation pour un viager
Les droits de mutation regroupent plusieurs taxes perçues par l’État et les collectivités territoriales. Le taux global s’établit à 5,09%, réparti ainsi :
- Taxe départementale : 3,80%. Ce taux peut être diminué jusqu’à 1% par décision des Conseils Généraux.
- Taxe communale : 1,20%.
- Prélèvement de l’État : 2,37%.
Frais de notaire viager
Aux droits de mutation s’ajoutent les frais de notaire liés à la vente en viager. Leur calcul suit les mêmes principes que pour une transaction immobilière ordinaire, en se basant sur des barèmes fixés qui varient d’un département ou d’une région à l’autre. Ces frais restent à la charge de l’acheteur.
Lorsque la cession conserve au vendeur un droit d’usage et d’habitation, les droits d’enregistrement et les émoluments du notaire ne sont perçus que sur le prix déclaré, c’est‑à‑dire le prix de vente libre diminué de la moins‑value résultant de l’occupation par le vendeur (D.U.H.), puisque ce droit d’occupation ne se transmet pas à l’acquéreur.
Peuvent également être déduits du prix les meubles et objets vendus avec le bien, comme les éléments de cuisine ou de salle de bains.
Les frais de notaire du viager comprennent :
- La rémunération du notaire, appelée « émoluments », partiellement forfaitaire et partiellement proportionnelle au prix de vente.
- Les débours, c’est‑à‑dire les sommes avancées par le notaire pour des tiers (bureau des hypothèques, cadastre, timbres, etc.).
- Les droits versés au Trésor (taxe de publicité foncière, TVA, etc.).
Les frais de notaire obéissent au décret du 8 mars 1978, modifié par le décret du 16 mai 2006. Pour les débours et les droits versés au Trésor, ils relèvent aussi du Code général des impôts. En pratique, le notaire réclame une provision à l’acheteur, puis adresse un décompte final détaillé une fois le dossier clos et rembourse le trop‑perçu éventuel.
Sur internet, de nombreux simulateurs permettent d’estimer la provision sur frais de notaire qui regroupe l’ensemble de ces sommes.
Dominique CHARRIER
L’INSTITUT NATIONAL DU VIAGER ®
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