Un bailleur veut augmenter un loyer chaque année. Un locataire reçoit une lettre de révision et veut vérifier le calcul. Dans les deux cas, tout repose sur un seul chiffre : l'indice de référence des loyers (IRL). Cet indice, publié chaque trimestre par l'Insee, plafonne la hausse autorisée dans la plupart des baux d'habitation. Voici comment il fonctionne, sa valeur actuelle et la méthode exacte pour calculer une révision.
En bref
- L'IRL est publié chaque trimestre par l'Insee. Au troisième trimestre 2026, il s'établit à 148,06 en France métropolitaine, en hausse de 1,57 % sur un an.
- La révision du loyer n'est possible que si le bail contient une clause de révision, et une seule fois par an.
- Le calcul se fait avec une formule simple : loyer actuel multiplié par le rapport entre le nouvel IRL et l'IRL du même trimestre un an plus tôt.
- Les logements classés F ou G au DPE ne peuvent plus voir leur loyer révisé depuis le 24 août 2022 en métropole.
- Le bailleur a un an pour demander la révision. Passé ce délai, la hausse de l'année écoulée est perdue, sans rattrapage possible.
Qu'est-ce que l'indice de référence des loyers ?
L'indice de référence des loyers a été créé par la loi du 8 février 2008 pour le pouvoir d'achat. Il sert de base légale à la révision annuelle des loyers, conformément à l'article 17-1 de la loi du 6 juillet 1989. Son objectif est simple : encadrer la hausse du loyer en cours de bail, sans la bloquer ni la laisser libre.
L'Insee calcule cet indice à partir de la moyenne, sur les douze derniers mois, de l'indice des prix à la consommation (IPC), hors tabac et hors loyers. La base de référence est fixée au quatrième trimestre 1998. L'IRL suit donc l'inflation générale, mais avec un décalage lissé sur une année entière, ce qui évite les sursauts brutaux d'un trimestre à l'autre.
Cet indice s'applique uniquement si le bail d'habitation (vide ou meublé) contient une clause d'indexation. Sans cette clause, le bailleur ne peut pas augmenter le loyer en cours de contrat, même si l'IRL progresse fortement.
Quelle est la valeur actuelle de l'IRL ?
Le dernier indice connu est celui du troisième trimestre 2026, publié par l'Insee le 15 octobre 2026 et paru au Journal officiel le 16 octobre 2026. Il s'élève à 148,06 en France métropolitaine, soit une hausse de 1,57 % sur un an.
| Trimestre | IRL (France métropolitaine) | Évolution sur un an | Outre-mer | Corse |
|---|---|---|---|---|
| T3 2026 | 148,06 | +1,57 % | 145,21 | 143,80 |
| T2 2026 | 148,37 | +1,15 % | 146,94 | 146,22 |
| T1 2026 | 146,60 | +0,78 % | 143,78 | 142,38 |
| T4 2025 | 145,78 | +0,79 % | 142,98 | 141,59 |
Source : Insee, série IRL, valeurs publiées au Journal officiel.
La hausse annuelle avait ralenti pendant plusieurs trimestres, passant sous 1 % entre fin 2025 et le début 2026. Elle a repris au-dessus de 1 % à partir du deuxième trimestre 2026, sous l'effet d'une inflation plus marquée. Ce niveau reste toutefois nettement inférieur aux hausses de 2022-2024, qui avaient atteint environ 3,5 % avant le plafonnement temporaire décidé par la loi du 16 août 2022, dit bouclier loyer.
L'Insee publie un nouvel IRL quatre fois par an, à des dates stables :
- autour du 15 avril pour le premier trimestre ;
- autour du 15 juillet pour le deuxième trimestre ;
- autour du 15 octobre pour le troisième trimestre ;
- autour du 15 janvier pour le quatrième trimestre.
Comment calculer la révision d'un loyer avec l'IRL ?
Le calcul repose sur une formule unique, utilisable pour tout type de bail d'habitation.
Loyer révisé = Loyer actuel × (IRL du trimestre de référence ÷ IRL du même trimestre, un an plus tôt)
Le trimestre de référence est celui indiqué dans la clause de révision du bail. En l'absence de précision, c'est le dernier IRL connu à la date de signature du bail qui s'applique chaque année.
Un exemple chiffré
Prenez un loyer hors charges de 650 €, révisé sur la base du deuxième trimestre. L'IRL du deuxième trimestre 2026 est de 148,37, contre 146,68 au deuxième trimestre 2025.
| Étape | Calcul | Résultat |
|---|---|---|
| Rapport des indices | 148,37 ÷ 146,68 | 1,0115 |
| Nouveau loyer | 650 € × 1,0115 | 657,49 € |
| Hausse mensuelle | 657,49 € − 650 € | +7,49 € |
| Hausse en pourcentage | +1,15 % |
Le même calcul s'applique à n'importe quel montant de loyer, tant que l'on utilise l'IRL du bon trimestre. Un simulateur gratuit de révision de loyer est mis à disposition par l'Agence nationale pour l'information sur le logement (ANIL), utile pour vérifier rapidement un calcul sans risque d'erreur.
Quelles sont les conditions pour réviser un loyer avec l'IRL ?
Trois conditions cumulatives encadrent toute révision basée sur l'IRL.
- Une clause de révision dans le bail. Sans cette clause, aucune hausse n'est possible en cours de contrat, même si l'IRL augmente.
- Une révision par an maximum. Le bailleur ne peut pas appliquer la hausse plus d'une fois sur douze mois.
- Un délai d'un an pour agir. Le bailleur doit demander la révision, de préférence par écrit, dans l'année qui suit la date prévue. Passé ce délai, la hausse n'est pas rétroactive et ne peut pas être rattrapée l'année suivante.
Si le bail ne précise pas de trimestre de référence, la règle par défaut s'applique : c'est l'IRL en vigueur à la date de signature du bail qui sert de point de départ, puis le même trimestre est utilisé chaque année suivante.
Quels logements sont exclus de la révision par l'IRL ?
Certains logements ne peuvent pas bénéficier d'une révision annuelle, quelle que soit la clause prévue au bail.
- Les logements classés F ou G au DPE (diagnostic de performance énergétique) sont gelés depuis le 24 août 2022 en France métropolitaine, en application de la loi Climat et Résilience du 22 août 2021. L'interdiction s'applique en Outre-mer depuis le 1er juillet 2024.
- Les logements soumis à la loi de 1948, qui suivent un régime de fixation du loyer distinct.
- Les logements conventionnés avec l'Agence nationale de l'habitat (Anah), dont le loyer obéit à des plafonds spécifiques.
Pour un propriétaire bailleur, cette exclusion signifie qu'une rénovation énergétique n'est pas seulement un enjeu réglementaire : elle conditionne directement la possibilité de revaloriser le loyer chaque année.
IRL et encadrement des loyers : quelle différence ?
Ces deux mécanismes sont souvent confondus, alors qu'ils répondent à des situations différentes.
| Indice de référence des loyers (IRL) | Encadrement des loyers | |
|---|---|---|
| Objectif | Plafonner la hausse annuelle d'un loyer en cours de bail | Plafonner le loyer initial lors d'une mise en location ou d'un renouvellement |
| Base légale | Loi du 6 juillet 1989, article 17-1 | Loi Élan, arrêtés préfectoraux locaux |
| Zones concernées | Tout le territoire, pour tout bail avec clause de révision | Zones tendues désignées (Paris, Lille, Lyon, Bordeaux, Montpellier et d'autres) |
| Qui fixe le plafond | Insee, par trimestre | Observatoire local des loyers, par quartier et typologie |
En zone tendue, un plafond lié à l'IRL s'applique aussi à la relocation : le loyer proposé à un nouveau locataire ne peut généralement pas dépasser celui du précédent locataire, révisé selon l'IRL. L'encadrement des loyers, lui, fixe un loyer de référence au mètre carré, indépendamment de l'historique du bien.
Que faire en cas de désaccord sur la révision du loyer ?
Un locataire qui conteste le montant d'une révision peut d'abord demander au bailleur le détail du calcul : trimestre de référence retenu, valeurs d'IRL utilisées, date de la demande. La plupart des désaccords viennent d'une erreur de trimestre ou d'un calcul effectué sur le loyer charges comprises au lieu du loyer nu.
Si le différend persiste, les deux parties peuvent saisir la commission départementale de conciliation, gratuite, avant d'envisager une procédure devant le tribunal judiciaire. Une agence départementale d'information sur le logement (ADIL) peut aussi être consultée gratuitement pour vérifier un calcul ou obtenir un avis neutre, sans lien avec une agence ou un bailleur.
