Acheter une maison engage souvent l'épargne de toute une vie. Entre la recherche du bien, la signature du compromis et l'acte final chez le notaire, chaque étape a ses règles, ses délais et ses pièges. Voici comment se déroule concrètement un achat immobilier, du premier budget à la remise des clés.
En bref
- L'achat d'une maison se déroule en 6 étapes : projet et budget, recherche, offre d'achat, compromis de vente, financement, acte authentique.
- Le compromis de vente engage l'acheteur et le vendeur dès sa signature, sous réserve des conditions suspensives.
- Vous disposez de 10 jours de rétractation après la signature du compromis, sans justification à fournir.
- L'obtention du prêt est une condition suspensive obligatoire dès que l'achat est financé à crédit (loi Scrivener).
- Comptez en moyenne 3 mois entre la signature du compromis et celle de l'acte authentique.
- Les frais de notaire représentent 7 à 8 % du prix dans l'ancien, 2 à 3 % dans le neuf.
Quelles sont les étapes d'un achat de maison ?
Un achat immobilier suit un enchaînement précis. Chaque étape conditionne la suivante, et un document mal préparé peut retarder l'ensemble du projet.
| Étape | Contenu | Durée indicative |
|---|---|---|
| 1. Projet et budget | Définir le bien recherché, calculer sa capacité d'emprunt | 1 à 4 semaines |
| 2. Recherche et visites | Consulter les annonces, visiter, comparer | Variable, souvent 2 à 6 mois |
| 3. Offre d'achat | Proposer un prix au vendeur | 5 à 10 jours de validité |
| 4. Compromis de vente | Signer l'avant-contrat, verser le dépôt de garantie | 1 à 2 semaines après l'offre acceptée |
| 5. Financement | Obtenir et signer l'offre de prêt | 45 à 60 jours après le compromis |
| 6. Acte authentique | Signer chez le notaire, recevoir les clés | 3 mois après le compromis en moyenne |
Combien de temps dure l'achat d'une maison ?
Entre la première visite et la remise des clés, un achat immobilier dure en moyenne 4 à 6 mois. Le délai varie selon la rapidité de la recherche, la complexité du financement et la disponibilité du notaire. Le délai légal minimum entre le compromis de vente et l'acte authentique est de trois mois dans la majorité des dossiers, le temps d'obtenir le prêt et de purger le droit de préemption éventuel de la commune.
Comment définir son projet et son budget avant d'acheter ?
Avant toute recherche, vous devez cadrer votre projet : type de bien, localisation, surface, état général. Cette étape détermine le budget réaliste que vous pouvez engager.
Votre capacité d'emprunt se calcule à partir de vos revenus nets, de vos charges fixes et de votre apport personnel. Depuis 2021, le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) recommande aux banques de limiter le taux d'effort à 35 % des revenus, assurance emprunteur incluse.
Votre capacité d'achat diffère de votre capacité d'emprunt : elle intègre l'apport personnel et déduit les frais annexes, notamment les frais de notaire.
- Un apport d'au moins 10 % du prix du bien couvre généralement les frais de notaire et les frais de garantie.
- Les banques examinent le reste à vivre après le remboursement du crédit.
- Une simulation de prêt donne un budget maximal avant même de commencer les visites.
Comment rechercher et visiter une maison efficacement ?
Une fois le budget fixé, la recherche démarre. Vous pouvez consulter les annonces en ligne, passer par une agence immobilière ou surveiller les biens vendus par des particuliers.
Avant chaque visite, vérifiez plusieurs points essentiels :
- Le diagnostic de performance énergétique (DPE), qui classe le logement de A à G selon sa consommation d'énergie.
- L'état général de la toiture, de l'isolation et des installations électriques.
- L'exposition, l'environnement sonore et la proximité des commerces et transports.
- Le prix au mètre carré pratiqué dans le quartier, pour évaluer si le bien est correctement positionné.
Un second passage, à un autre moment de la journée, permet souvent de repérer des défauts invisibles lors de la première visite.
Comment faire une offre d'achat pour une maison ?
Quand un bien vous convient, vous pouvez adresser une offre d'achat au vendeur, verbalement ou par écrit. À l'écrit, elle doit préciser le prix proposé, sa durée de validité (généralement 5 à 10 jours) et les modalités de financement envisagées.
L'offre d'achat n'a pas de valeur juridique contraignante tant qu'elle n'est pas acceptée par le vendeur. Une fois acceptée, elle engage les deux parties à poursuivre la vente jusqu'à la signature du compromis.
Attester d'un financement solide dès l'offre (simulation de prêt, apport disponible) renforce vos chances face à d'autres acquéreurs sur un marché tendu.
Que se passe-t-il lors de la signature du compromis de vente ?
Le compromis de vente est l'avant-contrat qui engage juridiquement l'acheteur et le vendeur. Il fixe le prix définitif, la description du bien et les conditions suspensives qui protègent chaque partie.
Parmi les conditions suspensives les plus fréquentes :
- L'obtention du prêt immobilier, obligatoire dès que l'achat est financé à crédit, en application de la loi Scrivener.
- L'absence de servitude d'urbanisme empêchant le projet prévu.
- L'exercice du droit de préemption par la commune, purgé dans un délai d'environ deux mois.
À la signature, l'acheteur verse un dépôt de garantie compris entre 5 et 10 % du prix de vente. Cette somme est séquestrée par le notaire ou l'agence, puis déduite du prix final lors de l'acte authentique.
Combien de temps dure le délai de rétractation après le compromis ?
La loi SRU (n° 2000-1208) accorde à l'acheteur 10 jours calendaires de rétractation après la signature du compromis ou de la promesse de vente. Ce délai court à compter du lendemain de la première présentation de la lettre recommandée ou de la remise en main propre. L'acheteur peut se rétracter sans justification et récupère intégralement son dépôt de garantie.
Comment se passe le financement de l'achat immobilier ?
Après la signature du compromis, vous disposez généralement de 45 à 60 jours pour obtenir votre offre de prêt, un délai fixé dans le compromis lui-même comme condition suspensive.
Le dossier de financement comprend :
| Document | Objectif |
|---|---|
| Justificatifs d'identité et de domicile | Vérifier l'identité de l'emprunteur |
| Bulletins de salaire et avis d'imposition | Évaluer les revenus |
| Relevés de charges et crédits en cours | Calculer le taux d'effort |
| Diagnostics techniques du bien | Sécuriser la garantie de la banque |
Une fois l'offre de prêt reçue, la loi impose un délai de réflexion de 10 jours avant de pouvoir la retourner signée à la banque. Ce délai ne peut pas être raccourci, même à la demande de l'emprunteur.
Une assurance emprunteur doit être souscrite avant le déblocage des fonds. Depuis la loi Lemoine, vous pouvez la résilier et en changer à tout moment après la souscription.
Comment se déroule la signature de l'acte authentique ?
L'acte authentique est le document qui transfère officiellement la propriété du vendeur à l'acheteur. Il est rédigé et signé devant notaire, en présence des deux parties ou de leurs mandataires.
Avant la signature, l'acheteur verse un appel de fonds au notaire, correspondant au solde du prix de vente ainsi qu'aux frais liés à la transaction. Le notaire vérifie au préalable l'absence d'hypothèque ou de servitude non déclarée sur le bien.
- La signature peut se faire en présentiel ou, dans certains cas, par visioconférence.
- Les clés sont remises le jour de la signature, sauf accord contraire entre les parties.
- Une assurance habitation doit être souscrite avant la remise des clés : elle est exigée par la banque si le bien est financé à crédit.
Quels sont les frais à prévoir pour l'achat d'une maison ?
Au-delà du prix affiché, plusieurs frais s'ajoutent au budget total de l'acquisition.
| Poste de dépense | Montant indicatif |
|---|---|
| Frais de notaire (ancien) | 7 à 8 % du prix de vente |
| Frais de notaire (neuf) | 2 à 3 % du prix de vente |
| Dépôt de garantie | 5 à 10 % du prix, déduit du solde final |
| Frais de garantie bancaire | 1 à 1,5 % du montant emprunté |
| Frais d'agence (si applicable) | Variable selon le mandat, à la charge définie au compromis |
Les frais de notaire, souvent qualifiés à tort de « frais de notaire », comprennent en réalité surtout des droits de mutation à titre onéreux reversés à l'État et aux collectivités locales. La rémunération propre du notaire n'en représente qu'une faible partie.
