Vous avez trouvé une maison au bon prix, mais un locataire l'occupe déjà. La question tombe avant de signer : pouvez-vous récupérer les clés en mettant fin au bail actuel ? La réponse tient dans une règle posée par la loi du 6 juillet 1989. La vente ne casse pas le bail. Voici ce que cela change pour votre projet, et les délais réels avant de pouvoir habiter ou revendre le logement. Côté locataire en place, le préavis pour quitter un logement suit ses propres règles.
En bref
- L'achat d'un logement loué ne met jamais fin au bail en cours. Le contrat passe à l'acheteur, qui devient le nouveau bailleur aux mêmes conditions.
- Pour reprendre le logement et l'habiter, vous donnez congé à l'échéance du bail, avec un préavis de 6 mois en location vide. Si le bail se termine moins de 2 ans après l'achat, le congé ne prend effet qu'au bout de 2 ans.
- Pour revendre le logement libre, le congé n'est possible qu'à la fin de la première reconduction du bail quand celui-ci s'achève moins de 3 ans après l'achat.
- En location meublée, ces délais ne s'appliquent pas. Vous attendez le terme du bail avec un préavis de 3 mois.
- Un locataire de plus de 65 ans aux revenus modestes ne peut recevoir congé sans proposition de relogement.
- Seul un accord amiable avec le locataire permet de libérer le logement avant son terme.
Non, l'achat d'une maison louée ne casse pas le bail en cours
Quand vous achetez un bien occupé, le bail suit le logement. L'article 1743 du code civil oblige l'acquéreur à respecter le bail en cours dès lors qu'il a une date certaine, ce qui est le cas d'un bail écrit. Vous prenez la place du vendeur comme bailleur, à la date de signature de l'acte authentique chez le notaire.
Le contrat continue à l'identique :
- le montant du loyer et sa date de révision annuelle ne changent pas ;
- la durée restante du bail court jusqu'à son terme initial ;
- le dépôt de garantie (somme versée par le locataire à la signature, restituée à son départ) devra être rendu par vous, même si le vendeur ne vous l'a pas transféré ;
- l'engagement de la caution (personne qui s'engage par écrit à payer à la place du locataire défaillant) se poursuit, sauf clause contraire dans l'acte de cautionnement.
Vous n'avez aucun nouveau bail à signer. Un avenant n'est pas nécessaire. Le locataire doit seulement recevoir par écrit votre identité et vos coordonnées.
Ce que vous héritez du bail du vendeur
Vous reprenez le bail tel qu'il a été signé, avec ses éventuels oublis. Deux clauses méritent une vérification. La clause résolutoire permet de résilier le bail de façon automatique après un impayé, sans que le juge apprécie le motif. La clause de solidarité permet de réclamer la totalité du loyer à un seul colocataire. Leur absence complique toute procédure ultérieure.
| Élément transféré | Conséquence pour l'acheteur |
|---|---|
| Loyer en cours | Pas d'augmentation possible hors révision annuelle prévue au bail |
| Durée du bail | 3 ans minimum en vide, 6 ans si le bailleur est une société ; le décompte se poursuit |
| Dépôt de garantie | À restituer au locataire à son départ, à récupérer auprès du vendeur dans l'acte |
| Clauses du bail | Vous héritez des manques : absence de clause résolutoire ou de solidarité |
| Impayés antérieurs | La créance ne vous revient que si l'acte de vente le précise |
| État des lieux d'entrée | Sert de référence pour les retenues à la sortie ; comparez-le à l'état réel |
Reprendre le logement pour l'habiter : les délais en location vide
Le congé pour reprise est le congé donné pour habiter le logement vous-même ou y loger un proche : conjoint, partenaire de PACS, concubin depuis au moins un an, ascendant ou descendant, y compris ceux de votre conjoint. Il obéit à des règles de forme strictes :
- notification au moins 6 mois avant le terme du bail ;
- envoi par lettre recommandée avec accusé de réception, acte de commissaire de justice, ou remise en main propre contre récépissé ;
- mention du motif, ainsi que du nom, de l'adresse et du lien du bénéficiaire.
La loi ALUR du 24 mars 2014 a ajouté un délai de carence quand le bail se termine peu après l'achat.
| Date de fin du bail en cours | Quand vous pouvez reprendre le logement |
|---|---|
| Moins de 2 ans après l'acte de vente | Congé pour le terme du bail, mais effet repoussé à 2 ans après la signature de l'acte |
| Plus de 2 ans après l'acte de vente | Congé pour le terme du bail, préavis de 6 mois |
Prenez un exemple. Vous signez l'acte le 15 mars 2026. Le bail du locataire se termine le 30 septembre 2026, soit moins de 2 ans après l'achat. Vous pouvez notifier le congé pour reprise. Le locataire ne sera tenu de partir que le 15 mars 2028. S'il reste au-delà, vous saisissez le juge des contentieux de la protection.
Revendre le logement libre : la règle des 3 ans
Le congé pour vendre rend le locataire prioritaire pour acheter. L'offre de vente qui lui est adressée vaut congé. Ici aussi, la loi ALUR fixe un délai quand le bail s'achève peu après l'acquisition.
| Date de fin du bail en cours | Quand vous pouvez donner congé pour vendre |
|---|---|
| Moins de 3 ans après l'acte de vente | À la fin de la première reconduction tacite ou du premier renouvellement du bail |
| Plus de 3 ans après l'acte de vente | À l'échéance du bail en cours, préavis de 6 mois |
Exemple tiré de service-public.fr. Vous achetez le logement le 1er mars 2026. Le bail se termine le 31 mai 2028, moins de 3 ans après l'achat. Vous pourrez donner congé pour vendre au plus tôt pour le 31 mai 2031, date de fin de la première reconduction.
Location meublée et bail mobilité : d'autres règles
Les délais ALUR de 2 et 3 ans ne concernent que la location vide en résidence principale. En location meublée, le bail dure un an, ou neuf mois pour un étudiant, avec reconduction tacite. Vous donnez congé pour reprise, pour vente ou pour motif légitime et sérieux à l'échéance du bail, avec un préavis de 3 mois.
Le bail mobilité est un contrat de 1 à 10 mois, non renouvelable, sans dépôt de garantie, réservé à des locataires en mobilité professionnelle ou en formation. Vous n'avez pas de congé à donner : il prend fin de lui-même à son terme.
Les autres façons de mettre fin au bail
En dehors du terme du bail, les possibilités sont limitées. Aucune ne permet d'expulser un locataire à jour de ses paiements et respectueux du contrat.
| Voie | Moment | Ce qu'elle exige |
|---|---|---|
| Clause résolutoire | En cours de bail | Un manquement précis : impayé de loyer ou de charges, défaut d'assurance ; puis une procédure judiciaire |
| Congé pour motif légitime et sérieux | À l'échéance du bail | Un manquement prouvé du locataire ; préavis de 6 mois en vide, 3 mois en meublé |
| Accord amiable | À tout moment | L'accord écrit du locataire, souvent contre une indemnité de départ |
| Congé du locataire | À tout moment | Préavis de 1 mois en zone tendue ou cas prévus par la loi, 3 mois sinon en vide |
Toute pression exercée sur le locataire pour le pousser dehors expose l'acheteur à des poursuites pour harcèlement locatif. Le passage par le juge reste la seule voie en cas de manquement.
Le locataire protégé : quand le congé est bloqué
L'article 15 de la loi de 1989 protège certains locataires. Si le locataire a plus de 65 ans à la date d'échéance du bail et dispose de ressources annuelles inférieures au plafond d'attribution d'un logement social, vous ne pouvez lui donner congé qu'en lui proposant un relogement adapté à ses besoins et à ses moyens, dans un secteur géographique proche. La même protection s'applique si une personne de plus de 65 ans aux revenus modestes vit au foyer et est à la charge du locataire.
Cette protection tombe si vous avez vous-même plus de 65 ans, ou si vos propres ressources sont inférieures à ce même plafond. L'âge et les revenus s'apprécient à la date d'échéance du bail. Le plafond de ressources est révisé chaque année par arrêté.
Le locataire peut-il acheter la maison en priorité ?
Non, pas dans une vente occupée. Quand le logement est vendu avec son bail, le locataire n'a pas de droit de préemption. Il peut se porter acquéreur, mais il n'est pas prioritaire sur un autre acheteur.
Son droit de préemption ne s'ouvre que dans deux cas :
- un congé pour vendre : vous lui adressez une offre de vente avec le prix et les conditions, il dispose de 2 mois pour répondre, portés à 4 mois s'il recourt à un prêt ;
- la première vente d'un logement après la division ou la mise en copropriété de l'immeuble.
Avant de signer : les vérifications sur un bien loué
Un bien vendu occupé se négocie souvent en dessous de sa valeur libre. Les professionnels de la gestion locative évoquent une décote de l'ordre de 10 à 20 %, variable selon la durée restante du bail et l'écart entre le loyer et le marché. Sur une maison estimée 250 000 € libre, un bien loué avec un bail qui court encore trois ans peut se traiter autour de 200 000 à 225 000 €. Cette fourchette reste une pratique de marché, pas une règle.
Avant l'achat, passez en revue les points suivants :
- Historique des paiements sur 6 mois : demandez les relevés bancaires du vendeur ou les comptes rendus de gestion de l'agence, pas seulement les quittances.
- Conformité du bail : présence de la clause résolutoire et de la clause de solidarité, diagnostics annexés, DPE, surface habitable exacte.
- Cohérence du loyer avec le marché local : un loyer figé depuis des années peut être sous le marché, et vous ne le réévaluerez qu'au départ du locataire.
- État des lieux d'entrée : comparez-le à l'état réel du logement lors de votre visite.
- Absence de contentieux en cours : charges contestées, travaux non réalisés, troubles de voisinage.
- Mentions à demander au notaire : absence d'impayés et de contentieux, transfert de la créance de loyers le cas échéant, sort du dépôt de garantie.
Ces vérifications déterminent la valeur réelle du bien et le risque que vous reprenez avec le locataire en place.
Sources
- Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 15 (Légifrance)
- Loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l'accès au logement et un urbanisme rénové, dite loi ALUR (Légifrance)
- Article 1743 du code civil (Légifrance)
- Service-public.fr, « Le propriétaire d'un logement loué peut-il le vendre en cours de bail ? », fiche F32001, mise à jour le 1er janvier 2026
