Depuis 2014, la législation française en matière d’immobilier a enchaîné plusieurs réformes. Certaines visent à protéger les particuliers, d’autres à mieux encadrer les obligations des professionnels, et d’autres encore instaurent des procédures formalisées. En novembre 2018, la loi ALUR a été complétée par la loi ELAN (Évolution du logement, de l’aménagement et du numérique).
POURQUOI CES LOIS SUCCESSIVES
Plus de modernité
Le but affiché du législateur consiste à adapter les professions de l’immobilier aux évolutions récentes. La montée de la dématérialisation, les transferts territoriaux et les nouvelles façons de vivre exigent des réponses concrètes pour le logement. Dans ce contexte, la loi Hoguet de 1972 apparaît en partie dépassée et nécessite des mises à jour.
Les modifications de la loi ELAN
La loi ELAN facilite l’accès au logement en introduisant notamment le bail mobilité, qui tient compte de la dématérialisation pour les pièces du dossier. La durée de ce bail ne peut dépasser 10 mois. Vous pouvez proposer un logement temporaire en location pour les cas suivants :
- une formation professionnelle ;
- des études supérieures ;
- un stage ou un contrat d’apprentissage ;
- une mutation ;
- une mission temporaire ;
- un service civique (engagement volontaire).
Ce que dit la loi
Le texte précise que le bail mobilité n’autorise un renouvellement que si sa durée initiale était inférieure à 10 mois ; en conséquence, l’ensemble des renouvellements doit rester dans la limite des 10 mois. Le bailleur fixe librement le loyer, sauf si le logement se situe dans une ville soumise à l’encadrement des loyers. Le locataire bénéficie d’un préavis d’un mois, et le bailleur doit respecter la durée convenue du contrat. Enfin, le contrat ne doit pas contenir de clause de solidarité en cas de colocation.
Le numérique rentre dans les mœurs
La loi autorise désormais la signature numérique pour le contrat, les pièces justificatives et l’état des lieux. La personne qui se porte garante peut ainsi signer électroniquement cet engagement important. Vous devez toutefois garder à l’esprit que se porter garant comporte des risques ; il convient de connaître les conséquences avant de s’engager.
Des clauses toujours discutées
Le projet prévoit aussi d’intégrer des clauses relatives à l’encadrement des loyers, sujet encore débattu. Après l’échec de la loi ALUR en 2014, l’État, via l’Assemblée nationale, souhaite retenter l’expérience du contrôle des loyers. Un arrêté préfectoral a instauré une période d’expérimentation de 5 ans. Pour l’instant, seuls Paris Île-de-France et les agglomérations de Lyon et de Marseille entrent dans ce dispositif. Le prix de l’immobilier a augmenté de 40% ces 10 dernières années dans Paris et Lyon ; cela complique l’élaboration d’un indice pertinent pour encadrer les loyers selon les réalités économiques locales. Vous risquez d’observer un important décalage entre les prix de vente et les valeurs locatives, ce qui pourrait freiner certains investisseurs.
Certaines obligations allégées
La loi ELAN réduit certaines obligations pour les promoteurs de logements neufs, en prévoyant une diminution comprise entre 20 et 100% du taux de logements accessibles aux personnes à mobilité réduite. Autre mesure : les charges récupérables auprès des locataires pourront être révisées tous les 5 ans. La volonté affichée est de moderniser l’accès au logement, même si les besoins des Français continuent de croître.
Rédaction : L'équipe D-Habitat
Crédit Photos : PIXABAY, modifiée par D-Habitat