Auteur/autrice : Alliance Immo

Désireux de rendre l’accession à la propriété plus abordable pour les ménages modestes, les collectivités de l’Hérault mettent en place des soutiens financiers destinés aux Montpelliérains, confirme Paul Henri Pascal, PDG du réseau d’agents mandataires START GO.

Des dispositifs ciblés selon Paul Henri Pascal

Les logements neufs de l’agglomération montpelliéraine affichent des tarifs proches de 3.735 Euros hors parking le mètre carré, s’alarme Paul Henri Pascal. Face à cette réalité, la municipalité a préféré soutenir les Promoteurs en attribuant une aide au foncier. Cette initiative a permis de ramener certains prix entre 2.400 et 3.000 euros TTC le mètre carré, parking inclus.
La majeure partie de ces opérations se situe en zones d’aménagement concerté et s’appuie sur une convention signée avec l’Agence Nationale de Rénovation Urbaine (ANRU). Dans ces secteurs, la TVA pour les particuliers achetant un logement est appliquée au taux réduit de 7%.

Un prêt départemental pour devenir propriétaire

En complément, un prêt proposé par la Caisse Départementale d’Aide Immobilière de l’Hérault est proposé aux futurs acquéreurs. Ce financement peut servir à l’achat d’un appartement neuf ou ancien, d’une maison ancienne, d’un terrain ou à la participation à la construction d’une résidence destinée à devenir la résidence principale, avec l’appui des agents START GO présents à Montpellier. Cette acquisition doit se situer dans le département de l’Hérault. Les emprunteurs ne doivent pas dépasser un taux d’endettement de 33% et doivent pouvoir apporter au moins 10% de fonds propres. Sont uniquement concernés les candidats âgés de moins de 60 ans et percevant un salaire égal ou supérieur au SMIC, sans excéder certains plafonds dont les montants seront communiqués lors du montage du projet.
Le prêt dédié à l’accession s’échelonne de 3.000 à 20.000 euros selon le coût de l’achat et sa durée va de 7 à 20 ans. Il complète le prêt à taux zéro (PTZ) proposé par l’État. Par ces mesures, la municipalité entend faciliter l’accès à la résidence principale et contribuer à la rénovation de certains quartiers. Des offres existent notamment dans des secteurs tels que Pierre Vives, Port Marianne ou Antigone.

Des bénéfices concrets pour les acheteurs accompagnés par START GO

Ces aides ouvrent la porte à des primo-accédants dont les ressources ne suffiraient pas autrement à envisager l’achat de leur logement. Elles leur donnent accès à un cadre de vie souhaité, via des logements neufs respectant les normes d’isolation et de consommation énergétique. Par ailleurs, les secteurs concernés se trouvent tous à proximité du centre-ville et des services, y compris des transports en commun.

Cumuler ces aides avec d’autres dispositifs

Les ménages qui empruntent en bénéficiant du prêt à taux zéro (PTZ) pour un achat à Montpellier profitent d’un montant majoré grâce au classement de la ville en zone A. Au prêt départemental s’ajoutent également le prêt d’action logement (PAL) et le Plan d’Épargne Logement (PEL), qui peuvent compléter le montage financier mis en place par la mairie.

Des solutions pour les foyers sans apport

Lorsque les ressources d’un foyer ne permettent pas de constituer un apport et qu’un crédit est refusé, la municipalité propose la location-accession pour accéder à la résidence principale. Un prêt social, octroyé sans apport personnel, autorise d’abord la location du logement (sous réserve d’agrément de l’État) avant l’achat, lequel pourra ensuite être réalisé à un taux préférentiel en bénéficiant des aides prévues pour le projet.
Les ménages désireux d’obtenir des renseignements peuvent recevoir une information gratuite et impartiale de l’ADIL de l’Hérault, portant sur les aspects financiers et juridiques de leur projet d’accession.

PAUL HENRI PASCAL – Start Go Group – Cliquez-ici

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L’algorithme de Google, tout comme ceux de Yahoo et Bing, détermine fréquemment la place qu’occupe un site sur la toile. Comprendre les exigences de ce robot se révèle indispensable afin d’améliorer la visibilité du site internet de votre agence immobilière.

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Jean‑François Buet

Il y a quelques semaines, j’ai rappelé notre mobilisation contre le mode de financement que le Gouvernement entend instaurer pour la Commission de Contrôle par le biais du projet de loi Égalité et Citoyenneté. La mobilisation se poursuit et, le 02 mai, un communiqué de presse a confirmé notre position.

Depuis longtemps, nous avions soutenu l’idée de créer une telle Commission ou même un ordre professionnel chargé d’examiner les litiges opposant particuliers, agents immobiliers ou gestionnaires. En revanche, nous refusons qu’une ordonnance décide, sans aucune concertation, d’instaurer une taxe frappant agents immobiliers et administrateurs de biens afin d’assurer le fonctionnement de cette commission.

De plus, comment admettre que des organisations professionnelles comme la FNAIM ne soient pas invitées à siéger dans cette instance ? La loi ALUR a en effet retenu une composition tripartite rassemblant consommateurs, professionnels n’étant plus en activité et magistrats. La présidence de la Commission doit revenir à l’un de ces magistrats.

Depuis l’élaboration de la loi ALUR, la profession immobilière a accepté l’alourdissement de ses missions, la remise en cause de ses pratiques et la contrainte pesant sur ses honoraires. Le gouvernement doit désormais faire preuve de confiance envers les acteurs chargés des transactions et de la gestion : il ne doit pas leur demander une contribution financière sans leur attribuer les pouvoirs qui vont avec.

Consulter l’intégralité du communiqué de presse.

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Liens vers l’application

Informations fiscales complémentaires.

Une détente des taux qui profite aux futurs emprunteurs

Les annonces d'une remontée marquée des taux immobiliers se heurtent pour l'instant aux chiffres réels. En témoignage, ils ont reculé à 2,09 % en moyenne (1) en février 2016 ; cette diminution se repère dans l'ensemble des régions et pour toutes les durées de prêt. Ce contexte peut soutenir la reprise du marché immobilier, à condition que les primo-accédants reviennent effectivement sur le marché comme prévu.

Contrairement aux prévisions émises en 2015, le coût des crédits immobiliers poursuit son recul et pourrait encore diminuer jusqu'à la fin du 1er semestre 2016. Les investisseurs et les ménages en accession disposent ainsi de plusieurs mois pour confronter les offres des banques. Les profils les mieux placés pourraient obtenir un taux inférieur à 2 % pour des prêts d'une durée comprise entre 10 et 20 ans. Parmi les facteurs explicatifs figurent la politique monétaire de la Banque centrale européenne et les objectifs d’activité élevés fixés par les établissements bancaires, qui cherchent à séduire une clientèle supplémentaire.

Un coup de pouce pour le marché du logement, lié au retour des primo-accédants

Cette évolution devrait contribuer à soutenir le rebond du marché immobilier en 2016, sous réserve toutefois de certaines conditions. Une sélection trop stricte de la part des banques risque d'améliorer le pouvoir d'achat des ménages aux dossiers solides (emploi stable, ancienneté, apport personnel consistant…), mais au détriment des nombreux jeunes candidats à la primo-accession au profil plus fragile.

La bonne santé du marché, neuf comme ancien, dépend notamment du retour massif des primo-accédants. Cette montée en puissance pourrait bénéficier de l'effet du "nouveau PTZ", applicable depuis le 1er janvier 2016, qui pourrait profiter à près de 120 000 futurs acheteurs.

(1) Taux fixe hors assurance, Sources observatoire Crédit Logement CSA.

Pour suivre mois après mois l’évolution des taux, consultez le barème des taux d’intérêt du marché.

Valeur verte et marché du luxe : que révèle l'étude ?

Une étude récente avance que la prise en compte des performances énergétiques et de la valeur verte du logement commence à peser davantage dans les transactions du segment haut de gamme. Cette hypothèse suscite cependant des réactions contrastées chez les professionnels.

Le réseau d’agences Barnes indique que, en grande couronne, un logement classé A ou B aurait 95 % de chances de se vendre 1 % à 7 % plus cher qu’un bien affichant une étiquette D, toutes choses égales par ailleurs. Pour une résidence parisienne notée entre F et G, Barnes évoque une possible décote comprise entre 1 % et 3 %. Le réseau précise par ailleurs que chaque lettre du DPE influence en moyenne le prix à hauteur de 5 % pour les maisons en province, et d’à peine 3 % pour les appartements ainsi que pour les biens situés en Ile-de-France.

Charles-Marie Jottras, président du groupe Daniel Féau, relativise ces observations : pour des appartements parisiens dont les prix oscillent entre 800 000 € et 2 millions d'euros, ces questions sont bien abordées. Il rappelle que les familles disposent d’informations liées aux nouvelles règles des transactions immobilières, mais il émet de sérieux doutes sur le fait que cela modifie les prix ou joue un rôle déterminant lors des négociations.

Un parc généralement très affecté

Les propriétés dont le prix dépasse 3 millions d’euros ne donnent généralement pas lieu à ce type de débat. Nathalie Garcin, directrice générale du groupe Emile Garcin, affirme que, dans le haut de gamme, cette donnée n’entre pas, à sa connaissance, en ligne de compte pour revoir un prix.

Pour autant, l’efficacité énergétique de ces biens reste une question pertinente. Alexander Kraft, PDG de Sotheby’s international Realty France, indique que dans 99,9 % des cas il s’agit de demeures historiques ; sauf pour celles qui ont subi d’importants travaux de rénovation ayant amélioré leurs performances, la quasi-totalité de ces résidences reste énergivore.

Ludovic Clerima Propriétés de France

Des taux historiquement bas pour les acquéreurs

La baisse prolongée des taux de crédit immobilier allège nettement le coût d'un achat pour les personnes qui souhaitent devenir propriétaires. Malgré cela, les profils jeunes, ceux qui n'ont pas d'apport personnel et les salariés en CDD restent désavantagés par les banques.

Ce que révèle l'observatoire des courtiers

Le courtier en crédit Meilleurtaux.com, dans son observatoire publié mardi, annonce que les taux restent très bas, et pourraient même encore diminuer. Sur 15 ans, les emprunteurs obtenaient en moyenne 2,99% hors assurance en mars 2014, 2% en mai 2015 et seulement 1,90% en ce mois de mars 2016. Pour une durée de 20 ans, le taux se situe aujourd'hui à 2,14% (contre 3,30% en 2014) ; sur 25 ans, il est de 2,40% (contre 3,71% en 2014). Ces niveaux permettent soit de réduire le coût total des prêts, soit d'augmenter le montant que vous pouvez emprunter. À titre d'exemple, un ménage qui pouvait emprunter 160.796 euros en 2012 (taux de 4,30%) peut désormais viser 195.107 euros sans accroître son effort de remboursement, en remboursant 1.000 euros par mois pendant 20 ans. Depuis deux ans, Meilleurstaux.com estime que la capacité d'emprunt a progressé en moyenne de 12 %.

Vous pouvez consulter des analyses complémentaires sur l'évolution des taux de crédit immobilier.

Renégociation, profils favorisés et risques

Si vous avez souscrit un prêt entre 2006 et 2014, l'actuel contexte reste propice à la renégociation, que ce soit auprès de votre banque ou via un courtier en ligne comme Meilleurtaux, Empruntis ou Voufinancer. L'opération devient intéressante lorsque le taux initial dépassait 3% et que le capital restant dû atteint au minimum 70.000 euros. Par exemple, pour un prêt de 450.000 euros sur 25 ans contracté en 2006 à 4% hors assurance, une renégociation vers un taux de 1,9% permettrait d'économiser 49.618 euros.

Les meilleures offres vont aux dossiers solides : apport conséquent et faible taux d'endettement. Dans cette configuration, les jeunes candidats à la propriété, souvent en CDD, souffrent d'une moindre attractivité auprès des banques, qui restent prudentes. Si les établissements revenaient massivement aux taux variables, ils transféreraient une part importante du risque sur les emprunteurs, ce qui freinerait le marché et éloignerait de nombreux acheteurs potentiels.

Sylvain Deshayes

Remise en question des avantages fiscaux

Mauvaise nouvelle pour les investisseurs : Bercy envisage de réduire certains bénéfices fiscaux attachés à la location meublée. Vous savez que le statut de loueur en meublé séduit par ses allégements fiscaux lorsqu’on investit dans la pierre. Ces avantages semblent pourtant jugés excessifs par l’administration, qui planche sur des modifications destinées à limiter leur portée.

Première piste : réévaluation de l’amortissement à la revente

Une réforme en cours d’étude cible le régime fiscal au réel qui, si les revenus fonciers ne dépassent pas 32 900 euros par an (loueur en meublé non professionnel, LMNP), permet d’intégrer dans l’amortissement du bien les travaux effectués et le mobilier mis en location. Cet amortissement constitue le principal levier fiscal, en complément de la déduction des intérêts d’emprunts et des frais d’acquisition, et améliore la rentabilité de l’opération.

Le fisc réfléchit à une méthode pour majorer la valeur taxable au moment de la cession : ajouter au prix de vente l’équivalent des amortissements pratiqués pendant la durée de location. Concrètement, l’administration réévaluerait la valeur théorique du logement, ce qui se traduirait par une plus-value imposable plus élevée lors de la vente. Autrement dit, une partie des économies obtenues grâce au statut LMNP serait reprise au moment où vous cédez le bien.

Deuxième piste : réduction de l’abattement micro BIC et harmonisation

Une autre piste, plus avancée, concerne les locations relevant du régime micro BIC. Les services fiscaux proposeraient d’abaisser l’abattement forfaitaire, aujourd’hui de 50%, pour le ramener à 30% lorsque les revenus sont inférieurs à 15 000 euros. Ainsi, un bailleur percevant 14000 euros de loyers annuels serait imposé sur 9800 euros au lieu de 7000, entraînant un impôt de 2940 euros plutôt que 2100 euros pour une tranche marginale d’imposition à 30 %.

Une variante à l’étude irait encore plus loin en uniformisant les régimes meublé et non meublé : créer un abattement unique fixé à 40%. Cette harmonisation réduirait l’attractivité fiscale de la location meublée.

Auteur

Sylvain Deshayes

Près d'un tiers des agences immobilières françaises ne respectent pas la loi sur le logement et l'urbanisme renforcé (Alur). Deux ans après l'adoption de cette loi, dite "Duflot", dont l'objectif affiché était d'encadrer le marché et de protéger locataires et propriétaires contre des professionnels peu scrupuleux, l'association UFC-Que Choisir dresse un constat sévère. En France, près de 400 agences ne se conformeraient pas à cette réglementation.

Lors d'un point presse, lundi 21 mars, Alain Bazot, président de l'association de consommateurs, a annoncé qu'il adresserait une mise en demeure à ces professionnels afin qu'ils appliquent la loi. Il a ajouté que si les agences restaient non conformes, l'association envisagerait de saisir la justice.

Après avoir audité 1 246 agences réparties dans 76 départements entre le 7 novembre 2015 et le 21 novembre 2015, UFC-Que Choisir relève que 35 % des agences n'affichent pas systématiquement l'information relative au diagnostic de performance énergétique (DPE), contre 28 % en 2011. L'étude souligne que, "[a]lors même qu'en raison de la flambée des prix de l'énergie, cette information est particulièrement importante pour le locataire qui ne peut pas intervenir sur l'isolation du logement", l'absence de cette donnée demeure problématique.

Manque de transparence

Seules 18 % des agences respectent l'obligation d'informer précisément sur les honoraires, en distinguant les frais d'agence des éventuels frais d'état des lieux réalisables par un tiers. Par ailleurs, 26 % des agences n'affichent aucune information sur leurs honoraires en vitrine (21 % en 2011), alors que cette obligation légale existe depuis 25 ans.

Les plafonds réglementaires d'honoraires sont respectés dans 94 % des cas, remarque Alain Bazot en précisant que ces plafonds restent très élevés. Le résultat cache toutefois un écart important avec l'ambition initiale du législateur en 2014 : Cécile Duflot affirmait que la loi permettrait de diviser par deux les frais d'agence à la charge du locataire. En pratique, la diminution constatée n'est que de 8 %. Dans les zones qualifiées de "tendues", ces frais ont même augmenté de plus de 5 % entre 2011 et 2015.

Lors de son enquête de 2011, UFC-Que Choisir dénonçait déjà "la voracité tarifaire des agences immobilières vis-à-vis des candidats locataires (1 mois de loyer environ pour les frais d'agence)". L'association appelle l'administration à renforcer les contrôles sur ce secteur.

Des dossiers de plus en plus lourds

Les pièces exigées aux candidats locataires se multiplient, et UFC-Que Choisir dénonce une "quête (…) excessive de garanties". Souvent, les bailleurs réclament des documents qui ne devraient pas être demandés, comme les revenus des parents. La loi limite cependant la liste aux éléments suivants : une pièce d'identité en cours de validité ; une preuve de domicile (trois dernières quittances de loyer ou, à défaut, une attestation du précédent bailleur) ; un avis de taxe foncière ou, à défaut, un titre de propriété de la résidence principale ; et un ou plusieurs documents justifiant des activités professionnelles et des ressources du locataire.

Le rapport note que cette obligation est fréquemment contournée par les agences : 81 % des professionnels exigent plus de pièces que ce que prévoient les textes (contre 61 % en 2011). UFC-Que Choisir rappelle que les agences en infraction encourent une amende administrative pouvant atteindre 15 000 euros.

Des services déficients

Sur la qualité des informations communiquées au sujet des biens proposés à la location, les enquêteurs constatent une réelle parcimonie. Un agent sur deux fournit des renseignements détaillés (photos du logement, précisions sur l'état du bien). 38 % se contentent d'informations standards (prix, surface, adresse). 12 % ne donnent aucune information.

Alain Bazot souligne qu'il est choquant de constater ce manque d'information alors que, pour les locations saisonnières, de nombreux sites offrent des fiches très complètes et des avis d'anciens locataires. Si les agences n'améliorent pas rapidement leurs pratiques, les consommateurs se tourneront vers d'autres plateformes, prévient-il. Aujourd'hui, les agences immobilières réalisent entre 35 et 40 % des transactions du secteur.

Les ménages français consacrent environ 20 % de leur budget au logement, ce qui en fait leur poste de dépense principal. Alain Bazot ajoute que ce pourcentage est probablement supérieur pour les locataires (39 % des Français) que pour les propriétaires.

Loi Macron partiellement validée, cinq mesures immobilières confirmées

Le Conseil Constitutionnel a censuré 20 articles sur les 308 du projet présenté par Emmanuel Macron ; ces articles retourneront au Parlement. Les dispositions touchant l’immobilier n’ont pas été rejetées et vont s’appliquer, se félicite la ministre du Logement, Sylvia Pinel, dans un communiqué. Cinq mesures concernent directement le secteur.

1- Allongement du délai de rétractation

En cas de transaction, vous bénéficierez désormais d’un délai de rétractation de 14 jours, contre 7 jours auparavant.

2- Précisions apportées à la loi Alur

La loi Alur, promulguée il y a environ un an et demi, subit déjà des ajustements : six de ses dispositions seront modifiées. Le préavis pour quitter un logement situé en zone tendue sera réduit à un mois pour tous les contrats de location. Les personnes membres d’une coopérative d’habitants pourront louer des logements au sein de l’immeuble en habitat participatif.

Le texte assouplit certaines règles concernant la concurrence entre contrats de syndic, sans pour autant convaincre les professionnels. La loi apporte aussi des clarifications sur les congés pour vente à la découpe et sur les délais de prorogation des baux.

3- Soutien au développement du logement intermédiaire

Le logement intermédiaire vise les ménages dont les revenus dépassent les plafonds du logement social, mais qui ne peuvent ni accéder ni se maintenir dans le parc privé. La loi autorise les collectivités en zones tendues à accroître de 30 % la construction de ce type de logements. Attention : cette mesure ne s’applique pas aux communes considérées comme carencées au titre de la loi SRU.

Dans les opérations mixtes, les bailleurs sociaux pourront céder jusqu’à 30 % des biens en VEFA. Les organismes HLM dédiés au logement intermédiaire auront la possibilité d’acquérir des bureaux puis de les transformer en logements intermédiaires. Le gouvernement a mis en application ces dispositions début 2016.

4- Réduction des recours excessifs contre les permis de construire

Le gouvernement recentrera les procédures d’action en démolition sur les zones sensibles (zones inondables, parcs nationaux, zones Natura 2000) afin d’éviter ce que le ministère qualifie de "recours abusifs mafieux". Selon le ministère de l’Économie, près de 40 000 projets de logements ont été bloqués par ces recours, principalement des opérations de logements sociaux.

Le ministère du Logement indique que seules les mesures autorisant l’opposition et la démolition des constructions qui ne respectent pas les règles d’urbanisme ou de construction resteront utilisables. Les ouvrages exécutés sans permis, ceux qui ne respectent pas l’autorisation accordée ou ceux susceptibles de porter atteinte aux droits de tiers, sur le plan civil ou pénal, pourront aussi être démolis. Cette disposition s’applique immédiatement.

5- Simplification des règles d’urbanisme

Les projets d’intérêt économique majeur pourront obtenir une autorisation unique, qui remplacera les autorisations connexes à l’ICPE, afin d’alléger les démarches administratives. Le gouvernement pourra, par ordonnance, étendre ce principe d’autorisation unique au-delà des expérimentations en cours, selon Bercy. Cette disposition entrera en vigueur courant 2016.

Par ailleurs, la loi donne au gouvernement la faculté de légiférer par ordonnance pour réduire les délais et simplifier les procédures liées aux permis de construire ; cette habilitation s’applique depuis le 1er janvier 2016.