Catégorie : Actualités immobilières

Selon Emilie Viala, gérante du réseau Home Land Transaction, l’acquisition d’une résidence secondaire reste le projet rêvé par beaucoup. Un pied-à-terre où votre famille passera ses vacances, que vous pourrez prêter à des amis, et qui, s’il n’est pas trop éloigné de votre domicile principal, permet des escapades le temps d’un week-end. L’idée plaît, mais quelques précautions s’imposent avant d’engager votre achat.

BIEN CHOISIR L’EMPLACEMENT

La première interrogation porte sur l’emplacement : campagne, bord de mer ou montagne ? À proximité d’un centre-ville ou plutôt isolé ? Les écarts de prix peuvent orienter votre décision : parfois, s’éloigner de quelques kilomètres de la côte ou d’une station de ski suffit pour trouver des tarifs plus accessibles. Pensez aussi aux coûts annexes : un véhicule sur place, les déplacements pour profiter du bien en vacances, l’assurance et l’entretien à prévoir, selon la distance entre les deux résidences.

Projetez-vous dans la durée. Une maison isolée peut être parfaite pour décrocher, mais cet attrait peut évoluer avec le temps et vos besoins. La présence de commerces, de services et de moyens de transport demeure un critère important à intégrer dans votre réflexion.

Il y a de nombreuses autres questions à se poser avant d’aller plus loin dans votre projet. Les agents du réseau Home Land Transaction peuvent vous accompagner et apporter des réponses concrètes, car le professionnalisme reste au cœur de leur démarche.

IL NE FAUT PAS NÉGLIGER LES TRAVAUX

Beaucoup de résidences secondaires sont des biens anciens, ce qui signifie souvent prévoir des travaux. Ces dépenses peuvent vite grimper, notamment si des contraintes imposent l’emploi de matériaux spécifiques plus coûteux. Vérifiez aussi, en amont, la possibilité d’agrandir le bâtiment ou d’ajouter une véranda avant d’acheter.

Si vous envisagez de réaliser les travaux vous-même, considérez que vos congés risquent d’être consommés par ces chantiers. Monter une étagère ou colmater une fuite est une chose ; consacrer plusieurs semaines à la plomberie, à l’électricité ou à la construction d’un mur peut rapidement devenir éprouvant, surtout si vous n’êtes pas très bricoleur. Il ne faut donc pas sous-estimer l’ampleur des travaux.

Faire appel à des artisans implique de comparer plusieurs devis pour maîtriser le budget. Recourir à des entreprises apporte souvent davantage de sécurité, mais nécessite un suivi régulier du chantier. Prévoyez des déplacements fréquents jusqu’à la résidence secondaire pour vérifier l’avancement des travaux : mieux vaut que le trajet ne représente pas une journée entière.

NE PAS VOIR TROP GRAND

Résistez à l’envie d’acheter une vaste maison avec piscine, grand jardin et une capacité d’accueil importante pour recevoir toute la famille. Gardez en tête les frais d’entretien, le temps nécessaire pour tondre la pelouse et les charges fixes qui augmentent avec la surface. La résidence secondaire doit rester un lieu de détente, pas une contrainte qui vous accapare.

Mieux vaut être raisonnable pour éviter de devenir « esclave » de ce bien et d’y venir uniquement par obligation. Si c’est le cas, la résidence perdra son intérêt : s’y rendre doit demeurer un plaisir, sans alourdir votre budget. Ne pas viser trop grand permet aussi de trouver des opportunités intéressantes en qualité/prix dans le fichier du réseau Home Land Transaction.

LA LOCATION POUR ALLÉGER LES CHARGES

Par définition peu occupée, une résidence secondaire peut être louée quelques semaines par an. Les loyers perçus aident à couvrir les frais d’entretien et, ainsi, à diminuer les charges supportées par le propriétaire.

Acheter une résidence secondaire, c’est se constituer un refuge choisi où vous pourrez venir vous ressourcer dans une ambiance chaleureuse, loin des contraintes quotidiennes. C’est une décision qui mérite réflexion et un accompagnement adapté, comme celui proposé par Home Land Transaction.

Homeland Transaction : cliquez-ici

Jean‑François Buet

Il y a quelques semaines, j’ai rappelé notre mobilisation contre le mode de financement que le Gouvernement entend instaurer pour la Commission de Contrôle par le biais du projet de loi Égalité et Citoyenneté. La mobilisation se poursuit et, le 02 mai, un communiqué de presse a confirmé notre position.

Depuis longtemps, nous avions soutenu l’idée de créer une telle Commission ou même un ordre professionnel chargé d’examiner les litiges opposant particuliers, agents immobiliers ou gestionnaires. En revanche, nous refusons qu’une ordonnance décide, sans aucune concertation, d’instaurer une taxe frappant agents immobiliers et administrateurs de biens afin d’assurer le fonctionnement de cette commission.

De plus, comment admettre que des organisations professionnelles comme la FNAIM ne soient pas invitées à siéger dans cette instance ? La loi ALUR a en effet retenu une composition tripartite rassemblant consommateurs, professionnels n’étant plus en activité et magistrats. La présidence de la Commission doit revenir à l’un de ces magistrats.

Depuis l’élaboration de la loi ALUR, la profession immobilière a accepté l’alourdissement de ses missions, la remise en cause de ses pratiques et la contrainte pesant sur ses honoraires. Le gouvernement doit désormais faire preuve de confiance envers les acteurs chargés des transactions et de la gestion : il ne doit pas leur demander une contribution financière sans leur attribuer les pouvoirs qui vont avec.

Consulter l’intégralité du communiqué de presse.

Investissement locatif 2016 : le dispositif Censi-Bouvard en vidéo

Je vous présente Sophie et François, un couple dans la belle cinquantaine.
Ils ont déjà multiplié les placements financiers au fil des années. Aujourd’hui, leur souhait est d’équilibrer leur portefeuille par un investissement qui leur rapporte d’abord à eux, tout en bénéficiant aux générations suivantes : leurs enfants, petits-enfants, arrière-petits-enfants, arrière- arrière-petits-enfants…

Un ami, expert-comptable, leur a indiqué une piste d’avenir : les résidences gérées. Ces logements séduisent facilement les locataires et constituent le produit d’investissement immobilier en vogue. L’un des atouts majeurs : les loyers sont garantis par le gestionnaire de la résidence pendant 11 ans. Plutôt rassurant. Sophie et François achètent donc un appartement de 3 pièces dans une résidence services séniors Nexity située à Montpellier.

Leurs enfants vivent à l’étranger et ne sont plus à leur charge. Par conséquent, la fiscalité du couple a fortement augmenté. Aucun souci : leur placement en résidence gérée permet de réduire leurs impôts de plus de 30 000 € sur 11 ans. De plus, ils récupèrent la TVA liée à cet investissement.

Récapitulons, le dispositif Censi-Bouvard présente plusieurs avantages :

• une réduction d’impôts pouvant atteindre 33 000 €
• une récupération de la TVA jusqu’à 60 000 €
• des loyers sécurisés
• la constitution d’un patrimoine

Source faire une simulation ici

2016, une dynamique haussière pour l'immobilier

Après un début d’année 2015 marqué par une tendance positive dès le premier semestre, vous pouvez vous attendre à ce que le marché immobilier poursuive cette trajectoire au cours des douze mois suivants. Cette anticipation repose sur la bonne tenue du marché de l’ancien, qui devrait voir le neuf le rejoindre grâce au « super-PTZ ». Le niveau très attractif des taux d’intérêt soutient par ailleurs ces mouvements.

Logements anciens : une dynamique enfin sur le retour

Le réseau d’agences Century 21 enregistre une hausse de 16,2 % du nombre de transactions en 2015 sur le marché de l’ancien. Guy Hocquet confirme ce mouvement en signalant, pour sa part, une progression de 11,5 %. Un niveau de transaction que l’on n’avait pas observé depuis 2010.

Ces chiffres ouvrent la voie à une poursuite de l’embellie en 2016, appuyée par plusieurs signaux favorables que vous pouvez relever :

• une reprise mesurée du marché, loin d’un mouvement frénétique, illustrée par des délais de vente encore élevés (97 jours en moyenne) ;
• le retour des investisseurs locatifs (+5,7 % en 2015), après une certaine prudence à partir de 2011 ;
• une baisse des prix de vente s’affichant en recul progressif, avec une stabilisation observée fin 2015.

Investissement dans le neuf : les effets attendus des mesures Pinel et du PTZ

Les ventes de logements neufs ont progressé de 18 % au quatrième trimestre 2015(2), signe que le neuf suit la même tendance. Vous verrez l’année 2016 bénéficier de la prolongation du régime Pinel pour les investisseurs locatifs, et surtout de l’effet attendu du « super-PTZ » en faveur des primo-accédants.

Avec une quotité portée à 40 %, l’allongement des différés de remboursement et sa généralisation sur l’ensemble du territoire, le dispositif devrait avant tout stimuler le marché du neuf (son utilité pour l’achat d’un logement ancien exigeant des travaux de rénovation restant plus contraignante). Les professionnels de l’immobilier et du bâtiment anticipent une hausse des réservations et des ventes dès le début de 2016.

Taux d’intérêt : une fenêtre d’opportunité qui se maintient

Alors que des hausses de taux sont régulièrement évoquées, le crédit immobilier est resté très compétitif en 2015, et il devrait conserver cet avantage en 2016. Le niveau faible des taux d’emprunt de l’État, l’orientation prise par la BCE en matière de refinancement et les objectifs commerciaux des banques expliquent ce contexte favorable.

Par ailleurs, selon la récente étude Century 21, l’apport personnel moyen requis pour investir en 2015 n’a jamais été aussi bas : 3 691 € en moyenne.

Le dispositif Pinel en vidéo pour l'investissement locatif 2016

Connaissez-vous un placement capable de vous rapporter 80 000 € en 10 ans pour un versement mensuel de seulement 159 € ?
Ce type d’opportunité existe : il s’agit de l’investissement immobilier Pinel.

Prenons le cas concret de Sarah et Olivier : mariés, ils ont 2 enfants.
Avant, ils mettaient de côté 150 € chaque mois, sans progression notable. Pour 159 € mensuels et sans apport, ils ont acheté auprès de Nexity un logement neuf à Toulouse, estimé à 219 000 €.
D’abord, ils envisagent de le louer à leur fille, étudiante en aéronautique. Ce sont d’abord les économies d’impôt qui les ont attirés : sur 10 ans, ils vont économiser plus de 39 000 €.
Au terme du crédit de 10 ans, leur bien représentera un patrimoine supérieur à 234 000 €. Plusieurs options s’offrent à eux : vendre et dégager un gain supérieur à 80 000 €, le mettre en location pour obtenir 7 822 € par an, ou encore s’y installer et profiter des rives de la Garonne, terre du rugby et de la gastronomie.

Récapitulons les atouts du dispositif Pinel :

• une réduction d’impôts allant jusqu'à 63 000 € sur 12 ans
• la possibilité de louer à un ascendant ou à un descendant
• la constitution d’un patrimoine
• des revenus complémentaires pour préparer votre retraite

Simulation et source pour profiter de l'offre

Près d'un tiers des agences immobilières françaises ne respectent pas la loi sur le logement et l'urbanisme renforcé (Alur). Deux ans après l'adoption de cette loi, dite "Duflot", dont l'objectif affiché était d'encadrer le marché et de protéger locataires et propriétaires contre des professionnels peu scrupuleux, l'association UFC-Que Choisir dresse un constat sévère. En France, près de 400 agences ne se conformeraient pas à cette réglementation.

Lors d'un point presse, lundi 21 mars, Alain Bazot, président de l'association de consommateurs, a annoncé qu'il adresserait une mise en demeure à ces professionnels afin qu'ils appliquent la loi. Il a ajouté que si les agences restaient non conformes, l'association envisagerait de saisir la justice.

Après avoir audité 1 246 agences réparties dans 76 départements entre le 7 novembre 2015 et le 21 novembre 2015, UFC-Que Choisir relève que 35 % des agences n'affichent pas systématiquement l'information relative au diagnostic de performance énergétique (DPE), contre 28 % en 2011. L'étude souligne que, "[a]lors même qu'en raison de la flambée des prix de l'énergie, cette information est particulièrement importante pour le locataire qui ne peut pas intervenir sur l'isolation du logement", l'absence de cette donnée demeure problématique.

Manque de transparence

Seules 18 % des agences respectent l'obligation d'informer précisément sur les honoraires, en distinguant les frais d'agence des éventuels frais d'état des lieux réalisables par un tiers. Par ailleurs, 26 % des agences n'affichent aucune information sur leurs honoraires en vitrine (21 % en 2011), alors que cette obligation légale existe depuis 25 ans.

Les plafonds réglementaires d'honoraires sont respectés dans 94 % des cas, remarque Alain Bazot en précisant que ces plafonds restent très élevés. Le résultat cache toutefois un écart important avec l'ambition initiale du législateur en 2014 : Cécile Duflot affirmait que la loi permettrait de diviser par deux les frais d'agence à la charge du locataire. En pratique, la diminution constatée n'est que de 8 %. Dans les zones qualifiées de "tendues", ces frais ont même augmenté de plus de 5 % entre 2011 et 2015.

Lors de son enquête de 2011, UFC-Que Choisir dénonçait déjà "la voracité tarifaire des agences immobilières vis-à-vis des candidats locataires (1 mois de loyer environ pour les frais d'agence)". L'association appelle l'administration à renforcer les contrôles sur ce secteur.

Des dossiers de plus en plus lourds

Les pièces exigées aux candidats locataires se multiplient, et UFC-Que Choisir dénonce une "quête (…) excessive de garanties". Souvent, les bailleurs réclament des documents qui ne devraient pas être demandés, comme les revenus des parents. La loi limite cependant la liste aux éléments suivants : une pièce d'identité en cours de validité ; une preuve de domicile (trois dernières quittances de loyer ou, à défaut, une attestation du précédent bailleur) ; un avis de taxe foncière ou, à défaut, un titre de propriété de la résidence principale ; et un ou plusieurs documents justifiant des activités professionnelles et des ressources du locataire.

Le rapport note que cette obligation est fréquemment contournée par les agences : 81 % des professionnels exigent plus de pièces que ce que prévoient les textes (contre 61 % en 2011). UFC-Que Choisir rappelle que les agences en infraction encourent une amende administrative pouvant atteindre 15 000 euros.

Des services déficients

Sur la qualité des informations communiquées au sujet des biens proposés à la location, les enquêteurs constatent une réelle parcimonie. Un agent sur deux fournit des renseignements détaillés (photos du logement, précisions sur l'état du bien). 38 % se contentent d'informations standards (prix, surface, adresse). 12 % ne donnent aucune information.

Alain Bazot souligne qu'il est choquant de constater ce manque d'information alors que, pour les locations saisonnières, de nombreux sites offrent des fiches très complètes et des avis d'anciens locataires. Si les agences n'améliorent pas rapidement leurs pratiques, les consommateurs se tourneront vers d'autres plateformes, prévient-il. Aujourd'hui, les agences immobilières réalisent entre 35 et 40 % des transactions du secteur.

Les ménages français consacrent environ 20 % de leur budget au logement, ce qui en fait leur poste de dépense principal. Alain Bazot ajoute que ce pourcentage est probablement supérieur pour les locataires (39 % des Français) que pour les propriétaires.

Offre abondante et application sans frais

Le Bon Coin rassemble des milliers d'annonces et s'est imposé comme un passage obligé pour qui cherche un logement. Particuliers et professionnels y publient leurs biens, de sorte que vous y trouverez presque l'ensemble des offres disponibles à la vente ou à la location.

L'application mobile est gratuite. Si vous êtes en recherche de logement, vous pourrez rapidement intégrer cet outil à vos habitudes de recherche.

Des réseaux confiants après la rentrée

Lors de leurs conférences de presse de rentrée, les réseaux Century 21 et Laforêt ont présenté un bilan 2014 plutôt satisfaisant, sans observation d’un blocage du marché. Century 21 a enregistré une baisse des transactions de seulement 2,7%, tandis que Laforêt a vu son niveau d’activité se maintenir. Les professionnels relèvent toutefois un léger allongement des délais de vente, qu’ils attribuent majoritairement à la loi ALUR et aux nombreuses pièces exigées lors de la signature du compromis de vente (loi ALUR).

Des baisses de prix peu prononcées, mais contrastées

Au sein de ces réseaux, la diminution moyenne des prix reste contenue, inférieure à 3% en global. Derrière ce chiffre néanmoins se cachent de fortes disparités : les petites surfaces en centre-ville continuent de se vendre à des tarifs élevés, alors que les grandes maisons ou les biens situés en périphérie peinent à trouver preneur malgré des décotes importantes. Antoine Mesnard, agent Laforêt à Colombes, illustre ce contraste : un cinq pièces dans un quartier populaire ne dépassera pas 2000 euros du mètre carré, tandis que certaines maisons dans des secteurs très demandés peuvent atteindre 6000 euros du mètre carré. Les agences disposant d’un portefeuille varié s’en sortent mieux, les biens les plus recherchés compensant ceux qui se vendent plus difficilement.

Une expérience très différente pour les particuliers

Pour beaucoup de vendeurs particuliers, la réalité diverge nettement. Catherine, une lectrice, raconte qu’elle n’a eu que quatre visites plus de six mois après la mise en vente de sa maison et a finalement dû consentir une réduction de prix de 20%. Quentin, pour sa part, n’a reçu aucune offre pendant des mois pour son appartement à Massy. Du côté des acheteurs, la situation reste compliquée malgré la baisse des taux et des prix souvent évoquée (baisse des taux). David confie qu’il reste locataire : en tant que père de trois enfants et séparé, il n’a trouvé aucune banque disposée à le financer. Quant à Clotilde, 28 ans et bien rémunérée, elle a renoncé à acheter car son apport n’était pas suffisant pour obtenir un prêt sur 15 ans plutôt que 30, et elle redoute de s’engager sur une durée aussi longue face aux incertitudes de l’avenir.

Perspectives : optimisme des réseaux, défiance des particuliers

Les deux réseaux tablent sur une poursuite d’un léger tassement des prix tout en envisageant des ventes stables, sauf si les taux d’intérêt remontent : dans ce scénario, le marché pourrait effectivement s’effondrer. Chez les particuliers, la défiance persiste : suite à un appel à témoins sur les placements privilégiés en 2015, l’immobilier a été rarement cité et, lorsqu’il l’a été, il a été qualifié de risqué, trop taxé et dès lors à éviter.

Loi Macron partiellement validée, cinq mesures immobilières confirmées

Le Conseil Constitutionnel a censuré 20 articles sur les 308 du projet présenté par Emmanuel Macron ; ces articles retourneront au Parlement. Les dispositions touchant l’immobilier n’ont pas été rejetées et vont s’appliquer, se félicite la ministre du Logement, Sylvia Pinel, dans un communiqué. Cinq mesures concernent directement le secteur.

1- Allongement du délai de rétractation

En cas de transaction, vous bénéficierez désormais d’un délai de rétractation de 14 jours, contre 7 jours auparavant.

2- Précisions apportées à la loi Alur

La loi Alur, promulguée il y a environ un an et demi, subit déjà des ajustements : six de ses dispositions seront modifiées. Le préavis pour quitter un logement situé en zone tendue sera réduit à un mois pour tous les contrats de location. Les personnes membres d’une coopérative d’habitants pourront louer des logements au sein de l’immeuble en habitat participatif.

Le texte assouplit certaines règles concernant la concurrence entre contrats de syndic, sans pour autant convaincre les professionnels. La loi apporte aussi des clarifications sur les congés pour vente à la découpe et sur les délais de prorogation des baux.

3- Soutien au développement du logement intermédiaire

Le logement intermédiaire vise les ménages dont les revenus dépassent les plafonds du logement social, mais qui ne peuvent ni accéder ni se maintenir dans le parc privé. La loi autorise les collectivités en zones tendues à accroître de 30 % la construction de ce type de logements. Attention : cette mesure ne s’applique pas aux communes considérées comme carencées au titre de la loi SRU.

Dans les opérations mixtes, les bailleurs sociaux pourront céder jusqu’à 30 % des biens en VEFA. Les organismes HLM dédiés au logement intermédiaire auront la possibilité d’acquérir des bureaux puis de les transformer en logements intermédiaires. Le gouvernement a mis en application ces dispositions début 2016.

4- Réduction des recours excessifs contre les permis de construire

Le gouvernement recentrera les procédures d’action en démolition sur les zones sensibles (zones inondables, parcs nationaux, zones Natura 2000) afin d’éviter ce que le ministère qualifie de "recours abusifs mafieux". Selon le ministère de l’Économie, près de 40 000 projets de logements ont été bloqués par ces recours, principalement des opérations de logements sociaux.

Le ministère du Logement indique que seules les mesures autorisant l’opposition et la démolition des constructions qui ne respectent pas les règles d’urbanisme ou de construction resteront utilisables. Les ouvrages exécutés sans permis, ceux qui ne respectent pas l’autorisation accordée ou ceux susceptibles de porter atteinte aux droits de tiers, sur le plan civil ou pénal, pourront aussi être démolis. Cette disposition s’applique immédiatement.

5- Simplification des règles d’urbanisme

Les projets d’intérêt économique majeur pourront obtenir une autorisation unique, qui remplacera les autorisations connexes à l’ICPE, afin d’alléger les démarches administratives. Le gouvernement pourra, par ordonnance, étendre ce principe d’autorisation unique au-delà des expérimentations en cours, selon Bercy. Cette disposition entrera en vigueur courant 2016.

Par ailleurs, la loi donne au gouvernement la faculté de légiférer par ordonnance pour réduire les délais et simplifier les procédures liées aux permis de construire ; cette habilitation s’applique depuis le 1er janvier 2016.

Mettre en valeur les biens qui le réclament

Certaines propriétés — demeures, villas, appartements, châteaux ou autres belles maisons — nécessitent une mise en scène particulière pour révéler leur potentiel. La vidéo n’est pas seulement un support de communication : elle agit comme un levier efficace pour vous distinguer de la concurrence, accroître votre notoriété et développer votre portefeuille de mandats exclusifs.

Des bénéfices opérationnels pour votre agence

La visite vidéo offre une visite virtuelle complète du bien, accessible peu importe où se trouve l’acheteur potentiel et à toute heure. Ce format met en lumière les atouts du logement et augmente vos chances de conclure une vente ou une location. Vous optimisez votre temps : la plupart des prospects qui ont été séduits par la vidéo sont ceux qui feront ensuite la visite physique. Dans un contexte où les vendeurs sont sollicités par de nombreux professionnels, ils confieront plus volontiers leur mandat à l’agence qui propose des prestations modernes et de qualité.

Formats, diffusion et outils pour maximiser la visibilité

Vous pouvez recevoir des vidéos sous différents formats, faciles à intégrer sur votre site internet ou à publier via une chaîne Youtube qui vous permettra de référencer votre film directement dans Google, le premier moteur de recherche. Exploitez pleinement les écrans en vitrine pour capter l’attention des passants et donner une image dynamique à votre agence. Intégrez également des QR codes dans vos brochures papier : les personnes les scannent avec leur smartphone et accèdent instantanément aux vidéos. Ce mariage du support imprimé et du numérique multiplie les modes d’utilisation et d’exposition des films.

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